10月房企發債規模縮減 陽光城和奧園債市表現堪憂

陽光城的債務危機持續發酵，其三季度業績報告還引來股東的“反目”。除了歸咎于這家閩系房企的高杠桿外還與當前房地產行業遇冷相關。實際上，日前多家機構發布的報告顯示，房企10月發債規模大幅縮減，銷售業績也明顯下滑。接下來的兩個月，房企能否恢復元氣?

陽光城和奧園債市表現堪憂

11月1日，陽光城發布公告表示，擬對旗下三只美元債券進行要約交換，并就債券契約修訂進行同意征求，相較于原債券即為展期。此外，陽光城提出對五只債券的契約修訂進行同意征求。

在發布公告的同一天，大公國際將陽光城評級展望調整為負面，東方金誠也下調了陽光城主體信用評級以及相關債項信用等級。11月2日，中誠信國際也將陽光城主體及“17陽光城MTN001”等債項列入可能降級的觀察名單。

除了旗下多只債券下跌，陽光城業績下滑還引來股東的“反目”。10月29日，陽光城發布的業績報告顯示，今年三季度其營收同比下降18.24%，凈利潤同比下降11.57%。報告還提到：董事陳奕倫、姜佳立因對于公司三季度所表現的經營惡化，需要得到管理層合理解釋，故對公司今年三季報無法保證季度報告內容的真實、準確、完整，請投資者特別關注。

而這背后都直指陽光城目前面臨的資金鏈緊張問題。數據顯示，截至今年三季度末，陽光城貨幣資金為271.8億元，相比去年底下滑約45%。而未來一年內，陽光城將有大量短期債務到期，今年內到期的境內外債券規模約為53億元，2022年到期的債務約為185億元。

陽光城之外，另一家千億級別房企奧園也在債市表現疲軟。“20奧園01”債券近一個月以來跌幅僅次于接近違約的陽光城。11月1日，該債券一度跌幅超20%，觸發臨時停牌11月2日，該債券繼續下跌9.47%。實際上，6月初以來，奧園股價就一直跌跌不休，從最高點9.34港元/股跌至11月3日收盤的2.71港元/股，五個月時間跌去約70%。

實際上，早在10月15日，標普就將奧園的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，將該公司未償付的高級無抵押票據的長期評級從“B”下調至“B-”。 10月18日，穆迪還對奧園“B1”企業家族評級(CFR)列入評級下調審查，并將由奧園發行債券的“B2”高級無抵押評級列入評級下調審查。

此前，10月11日，當代置業也發布公告稱，10月25日到期的2億美元債券余額擬延期三個月兌付，尋求投資人諒解和同意。但10月20日，公司再發文，終止有關于上述美元債的延期同意征求。10月26日，當代置業最終正式公告違約。

10月房企發債規模縮減

對于上述三家房企面臨的債市問題，上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者坦言，陽光城前期拿了很多項目，如今市場轉向，陽光城選擇以價換量，自然會出現利潤下滑。實際上，上述房企都是典型的高杠桿房企，尤其陽光城此前擴張很快，并吸收了很多資金，一旦遇到市場流速放緩很容易出現問題。

央視財經評論員薛建雄也對中國商報記者表示，陽光城如今的處境來源于前幾年高杠桿擴張埋下的隱患，其在快速擴張時拿了很多位置不好的地，并配套了很多商辦用地，如今這些商辦、大戶型、文旅項目等都不好出手，導致積累越來越多，負債也越來越多，危機遲早會爆發。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠也對中國商報記者表示，陽光城、當代置業、奧園等房企由于近幾年擴張步伐較快，資金方面主要依賴于外部融資，致使負債規模逐漸攀升。但在房地產調控大背景下，外部融資渠道收緊，疊加企業銷售業績并不理想，企業資金流動性壓力增加。尤其陽光城由于近年來頻頻高溢價拿地加速規模擴張，負債規模明顯上升，而受土地成本、融資成本等因素影響，陽光城整體盈利能力不強，存在一定的財務風險。

實際上，近來不少房企遭遇債務危機。中原地產統計數據顯示，進入10月，房地產美元債全面出現危機，先后有綠地、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多只地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。

值得注意的是，目前房企發債規模已大幅縮減。貝殼研究院11月1日發布的報告顯示，今年1月-10月，房企境內外債券融資累計約7993億元，同比下降24%，僅為去年全年的約66%。中指研究院統計數據也顯示，10月份房地產信用債發行規模陡降，為130.01億元，相比9月份下滑了60.4%;10月內地房企海外債發行規模為84.27億元，同樣下降明顯。

房企發債規模為何大幅縮減?合碩房地產機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，房企發債規模縮減的原因一是債券融資成本上升，二是債市融資環境整體收緊。高成本疊加融資難度大，房企自然會減少債市融資操作。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖則對中國商報記者坦言，目前整個債券市場對房地產行業較為擔心，因此敢認購房企發債的投資人很少。

梁楠認為，房企發債規模縮減一方面由于評級機構密集下調多家房企信用評級，影響投資市場信心，可能導致房企發債進一步困難;另一方面，10月處于房企發債的傳統淡季，疊加國慶假期影響，10月房企整體發債規模縮減。整體來看，隨著房企債務違約等事件接連發生，投資市場的態度更加謹慎，房企的融資壓力較大。

超80%百強房企10月業績同比下降

除了債市的收緊，房企銷售層面也明顯遇冷，房地產研究機構克而瑞統計數據顯示，逾80%百強房企10月單月業績同比降低，其中44家房企業同比降幅大于30%。

中指研究院報告顯示，今年1月-10月百強房企銷售額均值為1067.5億元，同比增長16.3%，與1月-9月平均增長率19.9%、1月-8月平均增長率29.8%相比，繼續呈現下滑趨勢。并且從趨勢圖上看，百強房企增速在1月-2月達到全年峰值之后即出現了大幅下降，呈現“倒V”走勢。

對此，梁楠透露，由于房地產市場銷售端處在防止房價漲幅過大的相關政策調控下，加之部分城市房貸額度緊張，貸款難度較大，市場觀望情緒較濃。同時，多城二輪土拍熱度下降，或對交易市場也有一定影響，導致10月新房去化表現欠佳，這也說明了在多重因素共同作用之下，房地產市場不容樂觀，房企年末的經營壓力仍較大。

黃立沖認為，目前的政策下銀行嚴格控制買房人的按揭貸款，買房客可動用的杠桿明顯減少。此外，多地的地方政府還啟動了限制過戶轉讓、資金監管等政策，這都導致房企銷售額的下滑。盧文曦也提到，目前的金融政策下，房企賣房只能先收到首付款，貸款資金要等四五個月甚至半年才能收到，這使其面臨很大的壓力。

接下來兩個月，房地產市場銷售和債市層面預計表現如何，房企能否恢復元氣?對此，黃立沖認為，最后兩個月，金融機構的貸款政策或有所放松，部分城市也可能會出臺減免交易稅等相關政策。但總體來說，今年的政策力度不會太大，明年是房企償債高峰期，預計地方政府出臺政策的力度會更大。而在銷售和債市層面，預計房企今年全年銷售額較難實現增長，也很難融到新債。

梁楠也認為，整體來看，今年房企全年業績大概率不會有較大突破。預計接下來至年末，房企仍需加快推貨節奏，深化銷售渠道積極營銷，進行全年業績沖刺，同時，“以價換量”或將成為房企增加銷售回款的重要方式。薛建雄直言，四季度房企處境會越來越困難，要恢復元氣可能要等到明年二季度以后。(記者 周子荑)