2021上海土拍收官 集中供地成交宅地78宗攬金1725億元

近日，上海第三批集中供地現場競拍落下帷幕，收金逾470億元。雖然后續在12月仍有9宗商業、醫療衛生等用地將出讓，但市場關注度更高的商品住宅用地出讓已順利收官，全年攬金超1700億元。

在精準有效且持續優化的土拍規則之下，上海全年土拍熱度呈現平穩態勢，實現了“穩地價、穩預期”的目標，被業內稱作“土拍模范生”。

集中供地成交宅地78宗，攬金1725億元

據克而瑞研究中心統計，上海三輪集中供地共成交78宗含宅地塊(不含安置房等特殊用地)，建筑面積約948萬平方米，成交總金額達到1725億元，供應量與去年持平。若統計集中供地前上海已成交的含宅地塊，則2021年全年含宅地塊成交建面超過1100萬平方米，同比增加21%。

分批次來看，首批集中供地成交的宅地數量最多，達到31宗，收獲土地出讓金約774億元;第二批和第三批的成交總金額分別為481億元和470億元。

從區域來看，三輪集中供地結構逐漸向“五大新城”集中。浦東南匯和奉賢供地最多，成交建面超過100萬平方米，其中南匯成交總建面高達353萬平方米，占總成交建面的37%。克而瑞分析師認為，核心區域如靜安、徐匯、楊浦的成交總建面都不足30萬平方米，土地資源依舊稀缺，未來如果這些核心區域有土地供應，預計還將引起房企的積極競拍。

在市場熱度方面，不同于其他城市出現第二、三輪集中供地熱度驟降的現象，上海土地市場整體走勢平穩，三輪供地平均溢價率均在3-5%之間，流拍土地宗數也相對較少，其中第三輪集中供地無土地流拍。

值得注意的是，除商品住宅地塊外，上海三輪集中供地還逐漸加大了對租賃用地、安置房和城中村改造用地的傾斜力度，占比逐漸提升。其中第二批集中供地出讓安置房地塊14宗，租賃用地7宗;第三批集中供地則出讓租賃用地及安置房用地合計28宗。

多家房企聯合拿地，招商蛇口成“最大贏家”

作為一線城市，上海一直是多家房企積極布局的重點。從參與土拍的企業構成來看，中指研究院企業事業部高級分析師束端指出，上海集中供地以央企、國企為主流，央企、國企不論是在融資成本還是在融資渠道方面都更有優勢;也有大名城、路勁等持續深耕型民企代表，依托項目銷售回款在窗口期補倉，實現“拿地-銷售-回款-再拿地”的正向自我循環。

招商蛇口是今年上海土地市場的“最大贏家”，據克而瑞統計，招商蛇口在三輪集中供地中共拿下5宗含宅地塊，在浦東、嘉定、青浦均有所斬獲，合計成交建面達66萬平方米;其次保利、象嶼的拿地金額也在百億元以上;深耕三、四線城市的碧桂園也在上海有95億元的投資，位列第五名。

從22城第二輪集中供地開始，土地市場熱度有所降溫，地方國企托底現象逐漸突出。上海并未出現其他城市半數地塊被地方國企拿下的現象，但據克而瑞統計，上海三輪集中供地也有約15%的地塊由此類公司競得，這在往年的土拍中并不多見。上海城投、臨港城投、奉賢投資開發集團等地方國企均在集中供地中有所斬獲。

在房地產融資收緊的背景下，聯合拿地成為今年22城集中供應土地出讓的熱門。在上海第三輪集中供地中有5宗地塊被房企聯合體拿下，其中招商蛇口分別與南山、象嶼等企業“聯手作戰”拿下2宗地塊，金茂攜手上海國際旅游度假區置業有限公司和上海浦東新區康橋鎮集體資產管理有限公司摘得浦東新區迪士尼旁的橫沔老街地塊。

優化政策規范競拍，實現“穩地價、穩預期”

精準全面的調控是上海土地市場表現平穩的關鍵。圍繞著“穩地價、穩預期”的目標，上海制定了堪稱全國標桿的土地出讓規定，并不斷優化調整。

針對土拍的參與者房企，上海不僅對房企自有資金進行監管，還規范了“同一申請人”的概念，此前廣州土拍中一宗地出現320個房企“馬甲”進場，上海這一政策則從根本上杜絕了 “馬甲”搶地現象。同時上海規定競得地塊后，不得以任何形式將股權或投資權益轉讓，防止房企圍標。

出讓形式采用了招掛復合的方式，上海規定報名人數較多的地塊以有競價招標方式出讓，使用打分制確定入圍者，并且設置了扣分制，房企拿地越多，扣分越多。

在現場競價環節，上海設置了中止價和一次書面報價上限，以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。值得一提的是，上海從第二批集中供地開始在競價規則中增加了“隨機值”概念，也就是說如果競買人在書面報價階段出現相同報價，將自動產生一個隨機值，并納入平均價計算過程，通過精細化的規則調整進一步保障土拍的公平性。

“‘一次書面報價’在經歷了三個批次的試驗、調整和定型后，將會作為一項成熟的規則延續至今后的上海土地供應中，這項規則也是在目前的土拍中能夠將‘公平性’和‘地價合理性’做到最好的。”中指研究院土地事業部分析師殷玉軒表示。

對于房屋未來售價，上海則引入了房價地價聯動機制，在拍地前就已明確項目的預售參考價格，參與集中供地的房企需簽署理性競價承諾書。中指研究院企業事業部高級分析師束端認為，上海從價格體系上通過“房地聯動”對新房價格進行了整體錨定，預計未來兩年一二手房市場將平穩運行。

上海中原研究院分析師也表示，上海集中土拍通過“中止價”“最高報價”“房地聯動價”等限制，將溢價率固定在10%以內，為房企預留了利潤空間;禁止馬甲拿地也加強了拿地的公平性。從結果看新的土拍規則起到了穩地價、穩房價的市場預期，整體開發商拿地回歸理性，地價上行壓力持續緩解，有利于房地產市場健康發展。

隨著上海集中供地收官，22城第三批集中供地也已進入尾聲，明年上海以及其他重點城市將出現哪些新規則、新現象?今年出讓的地塊入市后又將有什么樣的表現?記者將持續關注。(記者 門庭婷)