廣告再好不如現房可靠 現房銷售成房地產市場新亮點

閱讀提示

對于購房者而言，“一手交錢、一手交房”的現房銷售具有所見即所得的優勢，避免了交房時間不確定、房屋質量難保證等問題。近期，多地鼓勵現房銷售。有專家認為，現房銷售正成為房地產市場穩步發展新亮點。不過，在商品房市場面臨一定下行壓力時，不能一刀切地取消預售制度，應統籌考慮并逐步調整。

“真材實景，精裝現房，省心放心。”近日，《工人日報》記者在位于吉林敦化的某樓盤售樓處門前看到，偌大的廣告牌上，“精裝現房”幾個字被著重標注，格外亮眼。售樓處內部，前來咨詢的客戶絡繹不絕，有的客戶開門見山地要求帶看現房。

“這4棟樓是我們目前在售的現房，有精裝也有毛坯，可根據需要自行選擇，能隨時現場看房。”配套完善、質量保證、拎包入住是銷售主管丁楊介紹的現房主要亮點。

“廣告再好，不如現房可靠。”售樓標語背后蘊含的所見即所得的優勢成為一些房企宣傳現房的最佳理由。

上半年，湖南株洲、河南鄭州等地發文鼓勵有條件有實力的房地產開發企業現房銷售。近日，福州永泰在一則涉住宅用地出讓公告中明確要求“現房銷售”——規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續。

即買即住

“很慶幸能在畢業的第3年，就擁有一個屬于自己的小家。”今年3月到6月，在江蘇無錫工作的尹杰實現了自己“住有所居”。看房、簽合同、辦理房產證、裝修、入住……一套流程下來，他用了不到4個月的時間。

“當時想著買期房還要等兩年，想盡快結束漂泊生活，就選擇了這套現房。”尹杰說。

讓尹杰選擇現房的另一個原因是能在驗房后再做購買決定。學土木工程的他在買房前親自檢驗了房屋的結構和質量，覺得“更加安心，也省了不必要的麻煩”。

“見即所得，即買即住”“現場看房，親鑒品質”……隨著暑期來臨，一些房企在推出購房優惠的同時，將“現房銷售”作為重要賣點。丁楊說，有的客戶對房屋有急迫的需求，比如著急結婚或者孩子上學，現房節約了等待的時間成本，而且可以先看后買，減少了購房者的顧慮。

“不過，目前市場上的現房有不少是在預售期內沒有賣完的期房，在樓盤交付后就變成了現房。”有多年房產中介從業經驗的邱濱說。

“推出現房銷售打消了購房者對于房屋延期交付、難以交付的擔憂，且現房的房屋格局、裝修情況、配套設施都一目了然，避免了‘貨不對板’、交付質量差的問題，滿足了當下購房者的需求。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

開發商更愿銷售期房

“房子的價格、設施、地理位置、周邊配套等都是購房者考慮的重要因素。經過綜合衡量，如果購房者看好了某個小區的房源，但是這個小區目前只有期房在售，那么購房者通常會選擇購買期房或另外選擇房源。等到交付后再購買，彼時的房價波動、是否還有房源都是不確定的。”邱濱說，此前，很少有開發商會選擇從一開始就將樓盤做成現房銷售，購房者選擇購買期房，也有些無奈。

為何相對于現房銷售，開發商更愿意選擇銷售期房?上海中原地產首席分析師盧文曦認為，現房銷售對房企資金要求較高。“假設一個項目需要3年周期，如果現房銷售，那么開發商只有現金流出而無現金流入，3年只能做一個項目;而預售制實現了資金的快速周轉，減輕了房企的資金壓力，3年可以投入2個甚至3個項目，增加了商品房的市場供應。”

在某知名房企從事管理工作的張珩(化名)向記者透露，房企多選擇預售還出于對市場風險的規避。“購房者在看現房時總是容易發現更多不滿意的地方，這甚至不關乎質量，比如因為不喜歡材料的品牌、不喜歡櫥柜的顏色便放棄購買，這對房企來說增加了銷售風險。”

統籌考慮并逐步調整

“改為現房后，所見即所買，人民群眾安居樂業的需求將得到更好滿足。”今年全國兩會期間，多位代表委員建議，逐步取消商品房預售制，實行現房銷售。

有業內專家也表示，隨著房地產市場從增量時代步入存量時代。長期來看，現房銷售是房地產行業穩步發展的新亮點。不過，在商品房市場面臨一定下行壓力時，一刀切地取消預售制度可能帶來房企資金鏈斷裂等諸多問題，應統籌考慮并逐步調整。

“保護購房者權益，短期內仍需要從預售制本身發力。預售資金采用受托支付方式，施工單位、材料供應商等支付對象在招標和集中采購的過程中都已經確定，應在資金監管協議中清楚寫明賬號、責任人等信息，資金支付只能指向這幾家單位，避免開假發票套取預售資金等行為。”李宇嘉說。

對于現房銷售，李宇嘉認為，如果地價較高，則房企融資成本較高，過高的前端成本加之現房銷售資金占用時間長，容易導致房企資金鏈緊張。因此，若地價占房價的比例低于30%，可以考慮現房銷售。“這樣既能滿足購房者的需求，又對房企資金鏈的擠占不太明顯。”

盧文曦建議，房地產銷售制度的完善需要逐步推進。首先，要加強資金監管，監管賬戶的建立、預售資金的流向都要有嚴格審核，出現問題后的問責機制也需加強。其次，可以通過改進商品房預售制度，如降低預付款比重、房屋交付后再還貸等，保障購房者的安全。而現房銷售的探索，可以從中等偏小體量的地塊逐步展開。