湖南岳陽(yáng)發(fā)布全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)“限跌令” 限制房?jī)r(jià)跌幅不得超15%

房?jī)r(jià)不能大漲，也不能大跌。

據(jù)瀟湘晨報(bào)等媒體報(bào)道，湖南省岳陽(yáng)市出臺(tái)新規(guī)，中心城區(qū)新房銷售的實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格85%，否則將不能網(wǎng)簽。

這應(yīng)該是，2021年全國(guó)首個(gè)旨在限制房?jī)r(jià)跌幅的“限跌令”。

對(duì)此，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)工作人員表示，近期有龍頭房企債務(wù)壓力較大，為了資金回籠，對(duì)樓盤進(jìn)行惡意降價(jià)，造成市場(chǎng)混亂，這是政策出臺(tái)的主要原因。

這并非孤例。

報(bào)道顯示，某龍頭開(kāi)發(fā)商將備案價(jià)8000元/平左右的房子降至5000元/平左右銷售，導(dǎo)致原購(gòu)房者心理不平衡;還有開(kāi)發(fā)商新房售價(jià)從備案的7000元/平將至5500元左右。

可見(jiàn)，樓市降價(jià)，或許已經(jīng)不是某開(kāi)發(fā)商為了緩解債務(wù)壓力而無(wú)奈做出的選擇，整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)回籠現(xiàn)金流的跡象。

一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，在樓市調(diào)控日益趨緊的當(dāng)下，誰(shuí)能回籠更多現(xiàn)金流，誰(shuí)才會(huì)擁有更好的未來(lái)，“活下去”是第一選擇。

所以，限跌令的出現(xiàn)，或許正是為了防止降價(jià)促銷成為趨勢(shì)，乃至出現(xiàn)降價(jià)維權(quán)等維穩(wěn)事件，甚至造成“踩踏”，從而導(dǎo)致市場(chǎng)信心不足，進(jìn)一步波及到土地市場(chǎng)。

事實(shí)上，這不是“限跌令”首次登場(chǎng)。過(guò)去幾年來(lái)，多次曾出現(xiàn)“降價(jià)未遂”、“房?jī)r(jià)熔斷”等事件，限制房?jī)r(jià)下跌，早已是地方心照不宣的潛規(guī)則。

限跌令的出現(xiàn)，究竟意味著什么?

其一，穩(wěn)樓市，既要遏制大漲，又要防范大跌。

限跌令與限漲令一脈相承，既要對(duì)新房漲幅進(jìn)行限價(jià)，又要對(duì)跌幅進(jìn)行限制性兜底，以此實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市的目標(biāo)。

這不難理解。最近幾年，樓市調(diào)控的主基調(diào)一直都是“穩(wěn)”。房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)斷崖式下跌，影響同樣會(huì)波及金融系統(tǒng)。

所以，通過(guò)層層加碼的調(diào)控，遏制炒房空間，讓市場(chǎng)橫盤幾年，從而不斷消化大漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，就成為共識(shí)。

其二，限跌令，是樓市轉(zhuǎn)向的真實(shí)信號(hào)。

一旦一個(gè)地方祭出了“限跌令”，這本身就說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

要知道，樓市限價(jià)雖然早已成為慣例，但過(guò)去更多都是對(duì)漲幅進(jìn)行限制，很少干涉跌幅。畢竟，房?jī)r(jià)上漲氣勢(shì)如虹，根本不用擔(dān)心下跌的可能。

如今，時(shí)轉(zhuǎn)勢(shì)移。過(guò)去是遏制房?jī)r(jià)上漲，如今變成防范房?jī)r(jià)下跌，防跌的優(yōu)先性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)控漲，這是樓市變局再真實(shí)不過(guò)的信號(hào)。

相反，許多一二線城市，即便政策不斷加碼，限制層層拔高，市場(chǎng)幾近冰封，而房?jī)r(jià)依然巋然不動(dòng)，正是基本面強(qiáng)勁的反應(yīng)。

其三，防范大跌，遠(yuǎn)比遏制大漲的動(dòng)力更足。

這不難理解。遏制房?jī)r(jià)上漲固然背后存在政治站位問(wèn)題，但畢竟能通過(guò)房地產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)、通過(guò)賣地獲得土地財(cái)政等實(shí)質(zhì)性利好。

降價(jià)如果成為趨勢(shì)，很容易帶來(lái)連鎖反應(yīng)。

一方面，前期的購(gòu)房者，或許會(huì)降價(jià)維權(quán)，帶來(lái)維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)“能漲不能跌”的思維牢不可破。這在過(guò)去幾輪樓市橫盤周期里，已經(jīng)體現(xiàn)得淋漓盡致。

另一方面，地方政府擔(dān)心降價(jià)潮會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致當(dāng)前的價(jià)格體系無(wú)法維持。

一旦降價(jià)成了既成事實(shí)，那么后續(xù)的土地拍賣、新房銷售都會(huì)受到影響，進(jìn)而影響到地方經(jīng)濟(jì)的基本盤。

其四，樓市正在迎來(lái)大變局，三四線城市可能首當(dāng)其沖。

過(guò)去幾年，一些三四線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，甚至某些縣城房?jī)r(jià)破萬(wàn)，向作為中部強(qiáng)省會(huì)的長(zhǎng)沙看齊。

這背后，主要是棚改貨幣化的刺激所致。如今，棚改已經(jīng)基本收官，貨幣化補(bǔ)貼幾近消失，如果沒(méi)有新的動(dòng)作，三四線城市靠大拆大建刺激房?jī)r(jià)的日子已經(jīng)過(guò)去了。

一旦外在刺激因素消失，三四線城市不可避免要面臨基本盤的考驗(yàn)。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，省會(huì)城市人口不斷膨脹，而149個(gè)地市人口下滑，多數(shù)縣城人口持續(xù)流失。(參閱《過(guò)去10年，中國(guó)各大城市人口增量排行》)

過(guò)去10年，人口下降的地市

同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)時(shí)代轉(zhuǎn)向常態(tài)化增長(zhǎng)模式，加上國(guó)際經(jīng)貿(mào)關(guān)系的變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，許多三四線城市未來(lái)增長(zhǎng)可能會(huì)面臨較大壓力。

一旦經(jīng)濟(jì)、人口出現(xiàn)問(wèn)題，加上宏觀層面的持續(xù)收緊，三四線城市的房?jī)r(jià)必然要面臨一場(chǎng)大的考驗(yàn)。

我們拭目以待。