六部委同日喊話房地產(chǎn) 樓市資本圈迅速回血

3月16日，一天之內(nèi)六部委齊發(fā)聲，接連釋放對房地產(chǎn)市場的積極態(tài)度，個個堪稱重磅。這也是近幾年來首次如此大規(guī)模的高級別集中表態(tài)，風(fēng)向標(biāo)意義非常明顯。

六部委：

同日對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)聲

3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。會議由中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持。會議指出，在當(dāng)前的復(fù)雜形勢下，最關(guān)鍵的是堅持發(fā)展是黨執(zhí)政興國的第一要務(wù)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持資本市場平衡運(yùn)行。會議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。會議還重點提到了房地產(chǎn)行業(yè)：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”

同日，來自新華社16日的消息，新華社記者就房地產(chǎn)稅改革試點問題采訪了財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人。財政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。換句話說，大家都在關(guān)注的房地產(chǎn)稅，今年肯定不會全面推行。

16日當(dāng)天，就在國家金融委專題會議后，證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局相繼召開會議，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國務(wù)院金融委會議精神，輪番表態(tài)要及時研究防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險應(yīng)對方案。

證監(jiān)會表示將在國務(wù)院金融委統(tǒng)一指揮協(xié)調(diào)下，認(rèn)真落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和全國“兩會”部署，堅持深化改革、擴(kuò)大開放，堅持市場化、法治化原則，主動加強(qiáng)與宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門、行業(yè)主管部門等方面的溝通協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性，助力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤和金融運(yùn)行。繼續(xù)支持實體經(jīng)濟(jì)合理融資，積極配合相關(guān)部門有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，促進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)規(guī)范健康發(fā)展、提高國際競爭力。

銀保監(jiān)會會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，積極推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

人民銀行會議要求，貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長，大力支持中小微企業(yè)，堅定支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。會議要求，堅持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。進(jìn)一步加強(qiáng)部門間政策協(xié)調(diào)，及時回應(yīng)市場關(guān)注的熱點問題，穩(wěn)定預(yù)期，提振信心，保持中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，共同維護(hù)資本市場的穩(wěn)定發(fā)展。市場普遍認(rèn)為，貨幣政策穩(wěn)增長主要體現(xiàn)為“寬信用”，這又離不開“寬貨幣”的保駕護(hù)航，未來央行政策利率存在進(jìn)一步下降的可能性，人民銀行或繼續(xù)通過降準(zhǔn)釋放長期流動性。

國家外匯管理局會議要求，要堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅持高質(zhì)量發(fā)展，堅持深化改革、擴(kuò)大開放，堅持市場化法治化原則，堅持保護(hù)產(chǎn)權(quán)和“兩個毫不動搖”。配合有關(guān)部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場、平臺經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。及時回應(yīng)市場關(guān)注的熱點問題，穩(wěn)定市場預(yù)期，共同維護(hù)資本市場平穩(wěn)運(yùn)行。

股市：

反應(yīng)最快!樓市資本圈迅速回血

面對“史詩級”利好，首先給出反應(yīng)的是股市。國務(wù)院金融委會議召開后兩小時，國內(nèi)A股、港股的地產(chǎn)股板塊全面飄紅，港股中甚至不少地產(chǎn)股漲幅超過了20%。16日當(dāng)天，地產(chǎn)股“暴力翻紅”，A股、港股直線拉升。截至收盤，地產(chǎn)板塊漲幅達(dá)到3.39%，上漲的個股有111只。

17日，地產(chǎn)股繼續(xù)全面反彈。A股方面，房地產(chǎn)服務(wù)板塊漲幅位居A股市場首位，漲幅高達(dá)8.61%;房地產(chǎn)管理和開發(fā)板塊漲幅位居港股市場前五，漲幅高達(dá)7.26%。陽光城、新城控股、嘉凱城、宋都股份股價漲幅均超10%，中南建設(shè)、金科股份、萬科等股價漲超7%，榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)也漲超6%。港股地產(chǎn)股漲幅更為強(qiáng)勁，內(nèi)地房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了一波集體飆升潮：融創(chuàng)中國暴漲近60%，創(chuàng)下上市以來最大單日漲幅;旭輝控股盤中一度暴漲逾58%;新城發(fā)展、龍光集團(tuán)、時代中國等漲幅均超40%;碧桂園服務(wù)大漲30.42%，碧桂園上漲28.41%;佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)、合景泰富、寶龍商業(yè)、世茂集團(tuán)、中國奧園等漲幅超過30%;正榮地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中梁控股等漲幅也超過20%。

18日，地產(chǎn)股繼續(xù)走強(qiáng)，保利發(fā)展尾盤漲停，陽光城再度漲停2連板，新城控股、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、濱江集團(tuán)、榮安地產(chǎn)、天保基建等10只個股漲停，中交地產(chǎn)、鳳凰股份漲超7%，萬科A漲超4%。這已經(jīng)是地產(chǎn)股大漲的第三天了，房地產(chǎn)儼然成了資本市場最看好的行業(yè)。

去年以來，房地產(chǎn)市場驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈緊張幾乎前所未有，甚至頻頻出現(xiàn)房地產(chǎn)商爆雷新聞。克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月14日收盤，今年以來，88家樣本房企中有近八成房企股價下跌，數(shù)量達(dá)到70家，最大跌幅達(dá)到86.7%。僅有12家房企股價上漲，且上漲房企多為央企和國企。

如果將時間軸拉長可以看到，地產(chǎn)股的波動更為劇烈。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計了港股地產(chǎn)股近一年的股價顯示，多家地產(chǎn)股跌幅超80%，包括正榮地產(chǎn)、新力控股、祥生控股、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)集團(tuán)、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國、中國奧園、中國恒大、世茂集團(tuán)、時代中國等多家房企市盈率已不到1。以融創(chuàng)中國為例，雖然其目前公開市場尚未違約，但受傳聞及行業(yè)大環(huán)境影響，3月15日融創(chuàng)中國股價報收3.63港元，創(chuàng)5年來最低值，相較去年3月中旬的31.85港元，跌幅超過88%，一年時間市值蒸發(fā)近九成。再如碧桂園，3月15日碧桂園報收3.76港元，相較于去年同期的9港元，跌幅超過六成。僅僅一年時間，地產(chǎn)行業(yè)數(shù)以萬億計市值被蒸發(fā)一空，多家房企遭遇裁員停業(yè)、融資爆倉、交易停牌的困境。

國金證券指出，后續(xù)地產(chǎn)方面相關(guān)政策持續(xù)出臺是大概率事件，但短期銷售尚未企穩(wěn)，疊加疫情影響，仍有部分房企面臨債務(wù)兌付困難。中信證券分析，未來幾個月是保行業(yè)信用的關(guān)鍵時間窗口，因城施策、需求側(cè)托底的繼續(xù)落實、房地產(chǎn)市場銷售變化、并購的開展，都值得投資者緊密觀察。

開發(fā)商：

信心充足，靜待“市場回暖”

北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司南京地區(qū)負(fù)責(zé)人在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報記者采訪時坦言，此次六部委集體發(fā)聲，力挺樓市，是一個清晰的救市信號。在堅持房住不炒的大前提下，樓市的健康發(fā)展力求“穩(wěn)中求進(jìn)”。去年下半年以來，很多城市、地區(qū)在出臺調(diào)控政策方面“一下子把剎車踩死了”，對行業(yè)的打壓力度有點大。現(xiàn)在中央集中利好政策出臺，給行業(yè)發(fā)展注入了充足的信心。相信今年各地會出臺一些細(xì)則、措施來保障房地產(chǎn)行業(yè)的正向發(fā)展。樓市會逐步回暖，但不會一夜起飛。六部委聯(lián)合發(fā)聲之后，樓市回暖已成必然，但當(dāng)前是穩(wěn)字當(dāng)先，樓市回到以往“大步躍進(jìn)，房價大漲”的局面已經(jīng)不可能。站在房企角度來說，不能指望“風(fēng)一下子就來”。受目前國際局勢與疫情的雙重交織影響，樓市回暖應(yīng)該是逐步的、漸次的。重大利好當(dāng)前，房企仍然要專注品質(zhì)，還要堅持“產(chǎn)品為王”，才能在未來的競爭中勝出。

保利置業(yè)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人表示：“房地產(chǎn)本身還是政策市，政策傾向?qū)κ袌龅挠绊懯亲铌P(guān)鍵的一個因素。”從這個角度來看，此次中央利好政策的出臺無論是對全國樓市還是南京地方樓市來說都是一個顯著的筑底信號，未來樓市一定會逐步回暖。具體分析，一方面是穩(wěn)中求進(jìn)，清晰地指明了未來樓市發(fā)展方向，房價不可能飛漲，市場不可能一夜起飛;另一方面從樓市的政策、金融、需求、供應(yīng)四個變量來看，目前需求端，用戶對于國家的房住不炒政策高度贊同，以往炒房投機(jī)行為導(dǎo)致的市場繁榮假象未來不可能再出現(xiàn)。經(jīng)過半年多的樓市低迷，房企作為房產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)端實際上自身也發(fā)生了改變，市場不會回到幾年前最高峰的狀態(tài)，市場總量的縮減必然會倒逼房企在產(chǎn)品和服務(wù)方面升級。未來買房的重點應(yīng)該還是在核心的一二線城市，特別是這些城市里居住屬性較強(qiáng)的板塊。

談及此次中央利好集中釋放之后，土拍、房價走勢、新房市場以及房企的推盤思路方面會產(chǎn)生怎樣的變化時，聯(lián)發(fā)地產(chǎn)南京地區(qū)負(fù)責(zé)人表示，最明顯的變化可能是后期各地集中土拍會漸漸熱起來，有了政策端的加持，房企更敢花錢拿地了。新房銷售方面如果后期市場因政策原因迅速向好，開發(fā)商現(xiàn)行的打折促銷售房方式就會逐漸消失，市場會逐漸回到“買賣雙方相對平衡”的狀態(tài)。房價方面，中央利好政策集中釋放后，房價松動應(yīng)該是必然的，所謂松動就是未來新房限價應(yīng)該較以前有所抬升，但這種放松應(yīng)該是有節(jié)奏的，比如在未來南京的土拍中，相對抬升一些地塊、板塊新房售價的預(yù)期。以南京為例，目前南京的新房庫存已經(jīng)超過7萬套，金三銀四還將有5000多套的新房上市銷售，如果市場仍舊低迷，必然導(dǎo)致各樓盤相互打價格戰(zhàn)，爭客戶，相互踩踏，如今利好政策當(dāng)前，相信會對未來市場起到一個引導(dǎo)作用。此次利好政策在金融層面為房企松綁，也會適度增加房企的承壓力。

六部委聯(lián)合發(fā)聲之后，樓市到底會何時回暖呢?朗詩南京公司負(fù)責(zé)人表示，市場回暖的節(jié)奏應(yīng)該不會那么快，最快也要到今年年中。原因有三：第一，疫情當(dāng)前，市場回暖肯定也要等到疫情之后;第二，去年各地的調(diào)控政策對于樓市的打壓力度較大，市場下行還有一定的慣性，回暖需要時間;第三，去年南京市場上不少樓盤紛紛打折促銷，從低溫市場切換到高溫市場絕非轉(zhuǎn)瞬之間。樓市回暖也許要一段時間，初步判斷如果在今年年中實現(xiàn)回暖將是比較理想的節(jié)奏。如果后續(xù)有更強(qiáng)勁的利好政策出臺，樓市回暖時間也可能提早到來。

在談到此次財政部發(fā)布暫緩征收房地產(chǎn)稅是否會刺激房屋的加速銷售時，朗詩南京公司負(fù)責(zé)人表示，大概率上不會出現(xiàn)這樣的結(jié)果。暫緩征收房地產(chǎn)稅是中央綜合考慮目前國際局勢、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢作出的系統(tǒng)性調(diào)整，暫緩征收房地產(chǎn)稅一定程度上肯定會給市場帶來利好。

作為南京本土房企，金基地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，此次中央利好政策釋放表明樓市“政策底”已現(xiàn)，可以靜待“市場回暖”。同時，另一個問題也不容忽視——樓市分化的大趨勢不可逆。受人口拐點、限購政策、庫存高位等基本面問題的影響，樓市供大于求的態(tài)勢會愈演愈烈，未來“品質(zhì)房”市場應(yīng)該會比“普通房”市場的回暖速度更快，而那些單純追求高周轉(zhuǎn)不注重產(chǎn)品品質(zhì)的項目會在不久的將來被淘汰。

專家：

打開樓市金融端意義重大

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)資深人士在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報記者采訪時表示，本次六部委聯(lián)合提出打開金融端，保持貸款適度增長，這個政策對于提升市場信心的作用非常大。

他表示，去年下半年全國樓市的速凍行情和同期金融端收緊的調(diào)控政策息息相關(guān)，二手房停貸，一手房貸款利率提升和放款難，導(dǎo)致了樓市信心不足。開發(fā)貸方面，金融端收緊讓很多高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)項目“團(tuán)滅”，頭部房企爆雷、民營房企倒閉屢見不鮮。這次六部委力挺樓市的利好政策，來得很及時也很迫切。此次中央利好政策釋放之后，各地必然會配套力度超強(qiáng)的落地政策，加速市場的回暖。

對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)而言，此次中央利好政策的釋放重在“穩(wěn)信心、穩(wěn)預(yù)期”，房企在越來越寬松的金融環(huán)境中，會提升自身的融資防火墻，整體來看行業(yè)會向好發(fā)展。購房端如無意外的話，后續(xù)各地一定會配套引導(dǎo)購房的優(yōu)惠政策，尤其是在金融端，最直接的就是降首付、降利率，目前各地已經(jīng)出現(xiàn)了類似政策。就南京而言，目前普遍首付標(biāo)準(zhǔn)是在三成，未來有可能下探至兩成。利率方面，各大銀行都在降低，放款速度都在加快，首套貸主流利率約5.7%，二套房主流貸約6.1%。如果效仿蘇州、常州等省內(nèi)城市做法，南京房貸利率還有下探空間，放款時間還有可能加快。

在四限政策方面，由于南京在限售、限購、限貸方面，對于購房端而言一直還比較友好，唯獨在限價方面卡得比較嚴(yán)，本輪中央集中利好釋放，南京預(yù)計大概率會放松限價，以助于提升房企的拿地、開發(fā)熱情。(黃建國 賈 璞)