蘭州全方面釋放合理購房需求 樓市“暖風”為何吹向二線城市

繼鄭州、哈爾濱、福州后，又一省會城市加入了樓市松綁的隊列。

日前，蘭州市印發《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》(下稱“若干措施”)，從降低購房首付比例，定向放寬限購、限貸政策，加速樓市交易等多方面，優化了需求端的樓市調控政策，以支持企業良性循環、健康發展，激發市場活力。

與此前多地發布的樓市寬松類政策相比，業界有觀點認為，此次蘭州的樓市新政在覆蓋面和力度上相對稍大。但由于缺乏良好的人口和發展基礎，蘭州這項新政本身的效果可能有限。與實際提振效果相比，更期待鄭州、蘭州成為二線城市需求端寬松的開端。

“以鄭州、蘭州為開端，預計更多二線城市將逐步打開政策工具箱，出臺實質性寬松政策。這一輪二線城市市場企穩回升將會對整體市場起到至關重要的作用。”億翰智庫稱。

蘭州全方面釋放合理購房需求

2022年一季度，房地產市場繼續走弱，成交量價處在持續降溫通道。在這一大環境下，熱度本就相對較低的蘭州樓市，面臨更大的下行壓力。

國家統計局數據顯示，2月份，蘭州新房和二手房價格環比分別下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市場價格跌勢持續7個月。此外，根據中國房價行情網最新統計，自去年11月以來，蘭州新房銷售均價跌出“萬元俱樂部”。

為在短期內提振樓市預期，并從中長期里改變需求端的乏力現象，蘭州適度松綁了限購、限貸政策，并在已全面放開落戶的背景下，出臺了人才類購房補貼政策，以降低部分新市民群體的購房門檻，提高城市吸引力。

根據若干措施，蘭州已實施近5年的“限貸”政策得到優化：個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時，對于擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。

而在調整之前，根據2017年蘭州市人民政府發布的相關文件，對申請商業貸款的居民家庭，首套房首付比例不低于30%，二套房首付比為50%(對已擁有1套住房且無購房貸款記錄或相應購房貸款已結清)或60%(對已擁有1套住房且購房貸款未結清)。對申請公積金貸款的居民家庭，購買首套住房時住房公積金貸款首付款比例必須達到30%以上，購買二套住房時首付款必須達到50%以上，禁止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。

億翰智庫認為，由于信貸支持對于撬動需求尤其改善類需求更加關鍵，此次蘭州降低首付比例疊加“認貸不認房”的新政，將有助于促進改善類需求釋放。

為進一步促進改善類需求釋放，激活當地二手房交易市場，若干措施還明確，全面推行新建商品房“交房即交證”。取得不動產權證的商品住房，網簽備案滿三年即可上市交易。

在限購方面，蘭州此次新政則對新市民和多孩家庭進行了定向放松。

若干措施稱，對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區域內新購一套住房;對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域內新購一套住房。

蘭州上一次放寬“限購”門檻，是2018年初蘭州市住房保障和房產管理局發布的《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。此后，蘭州在“限購”政策上保持“因城施策、分區調控”。

“和鄭州一樣的是，蘭州此次將‘限購’的松綁用以支持孝老撫育類的住房需求，即‘養老扶幼’家庭可以突破限購條件，新增一套購房資格，這樣有利于切實降低家庭經濟負擔，應對當地人口結構性老化等發展特征。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱。

從人口結構來看，第七次全國人口普查數據顯示，截至2020年11月，蘭州0~14歲人口占14.19%，與2010年第六次全國人口普查相比，上升1.05個百分點。從少兒人口占比絕對值和增速來看，均低于全國平均水平。

此外，對于新市民群體“限購”政策的定向放寬，嚴躍進認為，這是體現該新政“落實強省會戰略”目標的重要一環，有利于增加城市吸引力，吸引年輕人口流入。

除了“限購”放松外，蘭州新市民和靈活就業群體的公積金貸款政策也得到優化。若干措施明確，此類人群在蘭州繳納住房公積金的，按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取、貸款業務。

為進一步吸引人才流入，若干措施還稱，對未享受保障性住房的相關人才，由各級政府和用人單位給予購房補貼。

多個省會城市松綁“三限”

“3月以來，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等多個省會城市對限購限售政策進行了松綁或取消，充分說明樓市調整進入新階段，即從此前的金融端支持政策轉變為對限購、限貸、限售政策的調控松綁。”嚴躍進稱。

3月1日，鄭州出臺19條樓市新政，成為今年以來首個松綁限購、限貸的二線城市，此外該新政還重啟了貨幣化安置。

3月23日，哈爾濱市人民政府官網發布通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月開始，哈爾濱實施區域性限售，在道里、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿三年方可上市交易。

3月30日，據福州市不動產交易中心處消息稱，當地限購政策有了一定程度放開。目前，針對非五城區戶籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房的，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

4月5日，蘭州出臺《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》，針對房地產行業供給端和需求端，提出了較全面的實質性寬松政策。其中，限購政策的松綁與鄭州類似，并在限貸政策上有了明顯放寬。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，由于全國范圍內銷售回暖尚待時日，疊加今年全國兩會期間，再度釋放出“因城施策促進行業良性循環”的信號，這讓弱二線城市退出限售、松綁限購，有了更多的空間和合理性。

國家統計局的數據顯示，今年1~2月份，商品房銷售面積達15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%;商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。

從出臺松綁“三限”的城市來看，嚴躍進表示，除了三四線城市外，主要包括最近幾年房地產市場表現偏弱的二線城市。“限購放松和市場表現是密切相關的，市場壓力較大的城市，放松的空間也較大。”

以蘭州為例，CRIC地產研究數據顯示，截至今年2月末，蘭州廣、狹義庫存量保持高位，廣義庫存量達到了8000萬平方米以上的規模;去化周期約40個月，顯著高于二線城市(18.05個月)的平均水平。

經過政策調整，率先放寬限購、限貸的城市，樓市已出現好轉。

在鄭州，貝殼研究院數據顯示，“鄭十九條”發布后，鄭州二手房市場持續修復，3月份二手房成交量超過2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經恢復至2021年5~6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1~2月周均(剔除春節周)提升1.6倍，表明新政之下客戶預期開始好轉，觀望情緒有所緩解。

展望后市，億翰智庫認為，這一輪二線城市市場企穩回升將會對整體市場起到至關重要的作用。故此，在“房住不炒”基調下，各地2022年“因城施策”的樓市調控會繼續朝著“控一線、拉二線、穩三四線”方向深入。

具體來看，克而瑞地產預計，核心一二線城市房地產調控政策仍將從緊執行，限購等政策短期內較難退出，同時，還會繼續從嚴堵監管漏洞。但考慮到房地產市場環境和宏觀經濟壓力，近期調控政策再加碼的頻率將明顯下降。

對于弱二線和三四線城市，則將分類放松調控。克而瑞地產認為，一方面，這些城市會多措并舉助企紓困，另一方面，也會通過適度放松調控，以穩定市場預期。其中，或有更多壓力城市松綁限購、限貸，以激活當地居民的合理購房消費，而對于市場下行過大、庫存高企、去化承壓的城市，還可能通過鼓勵新市民群體購房，提高貨幣化安置比例等舉措，創造更多增量購房需求。(吳斯旻)