物業公司上市整體遇冷 祥生活暫緩上市進程前景難言樂觀

12月13日，浙系房企祥生控股的物業板塊祥生活暫緩了上市進程。業內人士分析，因祥生活的業務對祥生控股的依賴過大，而祥生控股不久前股價暴跌，評級也被下調，所以祥生活主動暫緩IPO進程。另外值得一提的是，當前物業公司上市整體遇冷。在多重因素的夾擊下，祥生活未來發展的想象空間恐怕有限。

祥生活暫緩上市進程

12月13日，港交所披露信息顯示，祥生活此前提交聆訊后資料集呈失效狀態。對此，祥生活對外表示，基于對近期市場動態的持續關注，經公司管理層綜合考量，決策暫緩發行流程，并自主選擇發行窗口。

據了解，祥生活于今年5月底遞交了招股書，并在距招股書失效前幾天的11月22日通過了港交所聆訊。招股書顯示，祥生活在上市前的股東架構中，控股股東為陳國祥(祥生控股創始人)、朱國玲夫婦的家族信托，他們持有98%的股份。

祥生活為何暫緩了上市進程?對此，祥生活方面對中國商報記者表示，公司暫緩上市是基于對近期對市場動態持續關注后的綜合考量，不會對公司的正常經營構成重大影響。未來，公司將持續關注市場動態，選擇更合適的時機推進上市計劃，以獲得市場更優、更合理的估值。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國商報記者表示，祥生活暫緩上市進程的具體原因不得而知，但可能和兩點因素相關。一是聯交所審批祥生控股的債務問題后發現祥生活在其申請的估值區間內無法找到足夠的投資人，導致其股票認購不足;二是國際配售清單未獲香港證監會認可，而這可能與祥生活股份過于集中有關。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國商報記者表示，祥生活之所以主動暫緩上市進程，或是其認為此時并不是很好的上市時機。不久前，祥生控股被多家機構下調評級，還出現單日股價暴跌超50%的局面，或引來資本市場預期下降。因此祥生活若此時強行上市存在破發可能，無法實現較高的估值，與其當初上市融資的目標相悖。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示，祥生活暫緩上市是因為當前物業企業股價回調，市值大幅縮水，存在較大不確定性。而更重要的原因在于，祥生活業務嚴重依賴祥生控股，而此前祥生控股出現估值暴跌、被下調評級等狀況，或將影響到物業板塊運行，同時企業形象受損也將在一定程度上導致企業估值承壓。

知名地產分析師嚴躍進對中國商報記者表示，物業公司暫緩上市說明監管部門對物業股還是持謹慎態度，尤其當開發類的業務板塊出現問題時，物業板塊也會受沖擊。IPG中國首席經濟學家柏文喜也對中國商報記者表示，祥生活暫緩上市與此前祥生控股股價暴跌、被下調評級關系很大，因為這有可能影響祥生活實際控制人的穩定性，乃至主要業務來源的可持續性。

對祥生控股依賴過大

近幾年祥生活業績實現增長，但也存在對祥生控股依賴過大、凈利率較低等問題。

招股書顯示，2018年-2020年，祥生活每一年的在管建筑面積分別為690萬平方米、1110萬平方米、1840萬平方米。其中來自祥生集團及其合營企業及聯營公司，還有陳國祥控制的其他實體的占比分別為76.17%、84.85%、90.6%。

2018年-2020年，祥生活每一年分別實現營收2.45億元、3.39億元及4.59億元。其中祥生集團及其合營企業及聯營公司，還有陳國祥控制的其他實體所開發物業提供的服務產生的總收入分別為1.97億元、3.12億元、4.27億元，分別占同期營收的80.4%、92%、93%。

在利潤率方面，2018年-2020年，祥生活毛利率每一年分別為21.77%、24.07%、25.17%，凈利率每一年分別為5.07%、8.78%、10.20%。而中指研究院發布的報告顯示，2020年在港物業服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，這遠高于祥生活。

而祥生控股此前也經歷了一系列風波。據了解，11月18日，祥生控股在上市一周年之際，單日股價暴跌53.91%，市值蒸發近50億港元。市場對此眾說紛紜，有觀點認為是由于公司大股東質押的股票被強制平倉，但這一說法被祥生控股否認。還有觀點認為，祥生控股股價暴跌和此前被下調評級脫不了干系。

據了解，10月18日，穆迪宣布，將祥生控股的評級展望從“穩定”調整至“負面”。穆迪表示，預計未來6-12個月期間內祥生控股的合約銷售額將下滑，這將導致該公司財務指標和流動性惡化。

11月2日，標普也將祥生控股的發行人信用評級從“B”下調至“B-”，并將其美元票據的長期發行評級從“B-”下調至“CCC+”。標普認為，祥生控股持續用現金償還到期債務將妨礙該公司未來12個月的資金流動性。祥生控股將在未來一到兩年間面臨更大的運營壓力。此外，該公司在再融資或者將其信托貸款展期方面也將面臨困難。

未來想象空間有限

祥生活暫緩上市或也與當前物業板塊整體上市遇冷相關，實際上，近來已有多個物業公司上市受阻。

據了解，僅在10月25日-11月1日的一周時間里，就有包括東原仁知服務、中梁百悅智佳服務有限公司、富力物業、明宇商服、海悅生活在內的五家物業公司招股書失效。數據顯示，截至11月8日，今年新增上市物業企業僅13家，上市平均用時已延長至190天，相較于去年拉長了51.2天。

物業板塊上市緣何遇冷?關榮雪認為，一方面隨著越來越多的物業企業登陸資本市場，物業企業面臨的競爭逐漸加劇，同時資本市場對于物業板塊的要求也越來越嚴格，對物業板塊的上市逐漸回歸理性;另一方面，這和地產板塊不景氣也有關系，因為地產與物業有著較為緊密的聯系，如果地產面臨不小的下行壓力，物業板塊的投資力度會減弱。

盧文曦透露，物業板塊上市遇冷，一是和當前行業大背景相關，中概股也估值不高;二是因為地產板塊發展不好，難免會對物業股有一定沖擊;而更重要的原因在于當前中等體系以上的物業公司或都已上市，目前還未上市的物業公司實力相對較弱，通過上市考核的難度較大。

物業板塊上市遇冷確與目前沖擊上市的物業公司自身業績相關。柏文喜也認為，今年物業板塊上市熱度不如去年，原因主要是比較大規模和業績較好的物業公司已經上市，且物業股上市的風口已過。當前物業板塊出現了較為嚴重的內部分化，一些沒有明顯亮點的小盤物業股沖擊上市很難再獲追捧，甚至會出現發行困難。

在此背景下，包括祥生活在內的物業公司的發展前景也受到質疑。香頌資本執行董事沈萌對中國商報記者坦言，分拆物業板塊單獨上市本就是內地房企因宏觀調控難以順利融資而開發出來的另一種融資模式。而近期部分內地房企海外債出現事實違約，影響投資者信心，不利于物業板塊上市。從未來看，包括祥生活在內的很多物業公司收益率不高，對集團地產主業依賴過大，獨立性和成長性不足，未來想象空間有限。

對于祥生活未來的發展前景，柏文喜坦言，包括祥生活在內的上市受阻的物業公司，或者營收規模、在管面積、盈利能力都比較差，或者業務對集團地產主業有過高的依賴，這導致其商業模式沒有突出亮點，發展前景也不樂觀。盧文曦也認為，當前物業板塊的通病是獨立性很弱，對集團地產業務依賴過大。而和頭部物業公司相比，包括祥生活在內的小型物業公司本身母公司的實力就不是很強，對物業服務的供應量有限，所以發展或受阻。

嚴躍進也直言，當前物業板塊的估值泡沫已經很大，近來地產企業拋售的項目多集中在物業板塊，可見其對這一領域并不看好。而包括祥生活在內的物業公司上市遇阻本質還是因為其自身經營不善，盈利無法得到保證，發展前景不容樂觀。(記者 周子荑)