限競房市場分化嚴重 北京兩處限競房轉為共有產權

位于海淀區四道口的學院里和東城區南二環的永定府(備案名：永佑嘉園)限競房，由于優越的地理位置以及與周邊項目相比較大的價格優勢而備受關注。1月13日，北京商報記者從北京市住建委方面獲悉，這兩大限競房項目，將調整為政府持有產權份額的商品房方式進行銷售。

作為北京限競房里面公認位置最好、價格明顯倒掛，很可能出現“萬人搖號”銷售盛況的新房項目，在學院里、永定府兩個項目調整為政府持有產權份額的商品房方式進行銷售后，買有什么條件?賣又有什么影響?

“新型共有產權房”

同日，北京市住建委也將《關于明確海淀區學院里、東城區永佑嘉園銷售管理事項的公告》(以下簡稱“公告”)進行了掛網公示。

根據公告，學院里、永定府兩個項目的政府產權份額代持機構，將由屬地區政府指定。項目房屋的具體產權份額，則由代持機構委托房地產估價機構確定項目評估價格，并按銷售限價占評估價格的比例取整后，確定購房主體持有房屋產權份額，其余產權份額由代持機構持有。

中原地產首席分析師張大偉向北京商報記者表示，2021年開始的集中供地，在北京政策調控的工具包中試點了“競政府產權份額”的方式，被社會稱之為“新型共有產權房”。這種方式下，房屋的性質仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的產權。

“海淀區四道口的學院里和東城區南二環的永定府，是北京限競房里面公認位置最好、價格明顯倒掛，很可能是‘萬人搖號’的兩個項目。這兩個項目可以說價格限價遠低于周圍市場價。”談及學院里、永定府兩個項目，張大偉如是說道。

北京商報記者了解到，兩個項目所處地塊均出讓于2017年。按照當時的土地出讓文件，學院里的商品房銷售均價不超過85373元/平方米，最高銷售單價不得超過89642元/平方米;永定府的商品房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

共產房家庭優先購買

談及學院里與永定府項目轉共產房，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向北京商報記者指出，由于兩個項目較為優越的區位，又有“限價”屬性傍身，導致其與周邊的商品房和二手房價格形成了倒掛。對此，政府為防止市場出現哄搶局面，保障剛需群體的住房需求能夠得以滿足，將兩個項目從限競房調整為政府持部分產權份額。

那么，學院里、永定府兩個項目接下來將如何銷售?哪類人群可以購買?北京商報記者從公告中了解到，兩項目將按照銷售限價及相應產權份額向符合北京市限購條件的家庭(不含法人機構)出售。其中，具備北京市共有產權購房資格的家庭優先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優先購買。如有剩余，符合本市限購條件的家庭可遞補購買。

在房源銷售方面，兩項目將采取公證搖號方式銷售，公開登記(不少于5個自然日)、公開搖號、公開選房，由具備資質的公證機構全程公證。按優先級別一次性公證搖號確定各級別購房人選房順序后，按順序選房銷售，全部搖號人數未超房源數量或選房后房源仍有剩余的，由企業公開銷售。

不過，盡管在此次被調整為政府持有產權份額的商品房方式進行銷售后，學院里、永定府兩個項目的本質仍為商品房，在首次購房人自取得不動產登記證之日起五年內，不得以任何形式轉讓(繼承除外)房屋或房屋產權份額。這也就意味著，學院里、永定府兩個項目轉共有產權后，購房者自拿到房本起五年內不能上市交易。

限競房市場分化嚴重

業內人士指出，總的來看，學院里、永定府兩個項目之所以被調整為政府持有產權份額的商品房方式進行銷售，與項目自身的銷售價格倒掛以及限競房的去化艱難現狀有一定關系。

“北京‘限競房時代’已經結束，隨著土地進入集中供地時代，限競房已經接近沒有新增供應，入市的100多個項目出現了明顯分化。整體看，平均網簽完成82%，實際銷售大約要增加10%，也就是大約92%的項目已經銷售。一共200期限競房項目里面，基本售罄的有100期，已經進入銷售末期;也有50期網簽不到30%。這里面除了最近新入市的，大部分已經屬于滯銷。”張大偉直言，一直以來，北京限競房的市場分化非常嚴重，大部分項目簽約相對活躍，但少數郊區項目入市銷售受阻，預計剩余的1萬套限競房去化依然非常大。

來自中原地產研究中心的統計數據顯示，截至目前，北京累計入市限競房已經超過10萬套。另有數據顯示，從2016年11月以來，北京共出讓了限競房地塊110宗，目前已經有104個項目上市，共網簽8.26萬套、874.86萬平方米。

張大偉進一步指出，北京“限競房時代”位置最好的項目——學院里與永定府項目轉變產權成為“新型共有產權房”，對于整體市場的影響不會太大，但一定程度上避免了“萬人搶房”現象的出現。“證明了北京調控政策的力度依然非常高，而且針對市場的特殊情況下調控非常及時。”

“此舉一方面保證了項目的商品住房屬性未發生改變，保障了購房者的合法權益以及后續交易的合理性;另一方面，提出具有共有產權房購房資格的家庭優先購買、無房家庭優先購買以及拿到房本起五年內不能再上市出售等，這將在一定程度上保障合理住房需求”關榮雪分析道。(關子辰 榮蕾)