今年首批次土地集中供應提前 競拍規則化繁為簡

2022年以來，房地產市場環境不斷改善，土地市場也迎來集中供應期。目前，土地供應“兩集中”的22個重點城市中，北京、上海等10個城市已公布首批次集中供地，寧波和無錫開啟了首批次供地“預申請”模式，北京、福州、合肥和青島4個城市完成了首批次出讓。

從目前情況來看，從穩市場的大局出發，住宅用地供地節奏較去年首批次有所提前，優質地塊推出量增加，土拍規則進一步優化，下調了保障性租賃住房比例等。

首批次供地提前

跟去年相比，今年首批次土地供應明顯提前。北京在2022年1月7日便率先打響“首批次供地”第一槍。

中指研究院土地事業部分析師殷玉軒表示，2021年土地供應“兩集中”(集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)政策出臺，22城首批次供地主要集中在三四月份。以北京為例，一方面北京土拍情況對市場存在風向標作用，土地競拍熱度改善有利于提振市場信心;另一方面，北京今年或將采用四批次供地，首批次提前有利于合理安排供地計劃，避免市場供求大起大落，保障土地市場健康發展和平穩運行。

中指研究院調查數據顯示，目前已發布首批次供地的10個城市中，除北京和廈門外，其余8城地塊樓面價較2021年首批次供地均有所提升，有7個城市地價較去年三批次供地有所上漲。

殷玉軒認為，樓面價上漲，一方面跟各城市推出的主城區地塊規模占比提升、同一區域優質地塊規模有所增加有關;另一方面，地塊類型的變化(如租賃用地減少等)也對地價產生一定結構性帶動。

值得一提的是，青島、武漢、廈門、重慶、濟南等已明確全年供地計劃由三批次改為四批次供地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“兩集中”供地批次的增多，可以減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規模，保障土地市場結構穩定性。同時，面對市場調整以及企業拿地意愿不高、拿地能力不足等情況，各地政府可以“因時制宜”調配全年供地計劃，有利于土地市場預期的穩定。

競拍規則化繁為簡

剛剛落幕的合肥首批次供地再現火爆場景，19宗成交地塊中有15宗達到最高限價進入競報高品質住宅方案階段。

殷玉軒表示，之所以會如此源于合肥政府的誠意。此次對參拍門檻和拿地成本均做出了調整，優化了競價規則，采用達到中止價后進入“競品質”的競價政策，同時降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數量。在開拍前幾天還對《高品質建設內容和評分標準》進行了調整，縮小中小房企在競品質階段與頭部房企的差距。

除合肥外，目前公布首批次供地的10城對競拍規則化繁為簡較為普遍，競拍規則更加注重市場穩定和公平。比如北京增加競現房銷售及搖號比重，搖號地塊占比由25%提升至61%;為避免以競配建、競自持等方式增加項目成本，武漢在去年第三批次供地的基礎上進行了再精簡和再優化，統一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人;上海從“評標辦法”和“一次性報價”兩個方面進行規則優化，保證了土拍機制的公平性;廈門放寬了地塊的付款周期，一定程度上有利于緩解拿地企業的資金周轉壓力。

部分城市還放寬競買企業開發資質，降低準入門檻和保證金比例。如武漢下調保證金比例，由最高50%下調至20%。有的城市通過調低保障房和安置房比例，調低最高地價、提升最高限價等，適當給予房企部分利潤空間，進一步激發企業拿地意愿。如青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門取消配套“保障房建設”要求、北京含保障房建設地塊占比由33%下降至22%、福州安置型商品房地塊占比較去年三批次也略有下降。

據了解，本輪土拍對住宅品質的關注并沒有降低，部分城市提升了建設標準，由“競高標”向“定高標”轉變，“重品質”更加深入。比如合肥住宅裝配率最低標準由30%提升至50%，青島黃島區智慧化基礎設施也從“舒適級”提升至“品質級”，北京土拍規則由“競高標”向“定高標”轉移、定高標地塊比例由8%提升至50%。

嚴躍進認為，隨著國家不斷強化房子回歸“居住屬性”要求，預期未來房地產市場將越來越注重品質提升。

市場表現進一步分化

目前，北京、福州、合肥和青島已先后完成首批次集中供地。除了重點22城外，施行“兩集中”供地的城市名單在不斷擴圍，徐州、西安、東莞已發布或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市也已發布土地推介手冊，預計接下來將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進行土地出讓。

從目前已完成出讓的土地市場熱度來看，城市分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥市場表現相對較好，競價達上限地塊占比小幅提升，底價成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降。而福州市場熱度不及預期，底價成交地塊占比小幅提升，競價達上限地塊占比和流拍撤牌率基本保持不變。青島延續市場低溫態勢，但邊際有所改善，本批次無地塊達最高限價，但底價成交地塊占比較去年三批次下降17個百分點。

對于土地市場未來發展態勢，殷玉軒表示，短期來看，尚未首批推地的城市或將繼續優化土地結構和競拍規則，預計全年四批次供地的城市將繼續增加，土拍規則或將繼續從拿地門檻、競拍規則如搖號等方面進行調整，在保證企業合理利潤的同時，有助于促進房地產市場健康平穩發展。與此同時，當前各地調控政策已進入優化調整通道，建議企業及早把握各地政策動向，及時調整營銷和投資策略，以便更好地跨越周期。(孫 蔚)