南寧爛尾樓業(yè)主起訴放貸銀行，預(yù)售資金何以逃離監(jiān)管，銀行內(nèi)部人士揭秘

紅星資本局原創(chuàng)

記者丨強(qiáng)亞銑

編輯丨余冬梅

(資料圖片)

" 新房爛尾，業(yè)主將放貸銀行告上法庭 " 的消息，此前引發(fā)熱議。廣西南寧藍(lán)光雍錦瀾灣（以下簡稱 " 雍錦瀾灣 "）兩名業(yè)主，以銀行資金監(jiān)管失責(zé)為由，在新房爛尾后，將中國農(nóng)業(yè)銀行南寧分行告上法庭。7 月 3 日，該案在南寧青秀區(qū)人民法院開庭審理。

8 月 1 日，起訴銀行的業(yè)主王琦（化名）告訴紅星資本局，農(nóng)行南寧分行作為專業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對于預(yù)售資金存入非監(jiān)管賬戶存在的風(fēng)險是應(yīng)當(dāng)知曉的，但沒有履行告知（業(yè)主）的義務(wù)。并且，開發(fā)商在提供虛假材料申請使用監(jiān)管資金時，農(nóng)行南寧分行也未能履行相應(yīng)的監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致了后續(xù)的工程項(xiàng)目爛尾。

這起案件的關(guān)鍵，聚焦在預(yù)售資金監(jiān)管上。

預(yù)售資金監(jiān)管是如何 " 失守 " 的？一名國有銀行內(nèi)部人士告訴紅星資本局，開發(fā)商會通過一些 " 操作 " 將資金取出后挪用，但取錢的手續(xù)表面也是合法合規(guī)的，比如購買建材、支付勞務(wù)費(fèi)等，銀行難以實(shí)質(zhì)性審核。

北京市煒衡律師事務(wù)所李曉南律師向紅星資本局表示，通常情況下銀行要求開發(fā)商提交的申請放款材料中，會包含有關(guān)政府主管部門的審批文書，以此來證明自身已盡到審慎審查的義務(wù)，規(guī)避自身責(zé)任。

資料圖 據(jù) IC photo

新房爛尾后，業(yè)主起訴放貸銀行

7 月 3 日，廣西南寧雍錦瀾灣業(yè)主王琦起訴農(nóng)行南寧分行一案，在南寧青秀區(qū)人民法院公開開庭審理，50 多位業(yè)主來到法院旁聽。同時開庭的，還有另一名業(yè)主秦思（化名），她同樣將農(nóng)行南寧分行告上了法庭。

事情要從 4 年前王琦母親購買的南寧雍錦瀾灣新房爛尾說起。王琦向紅星資本局講述，2019 年 4 月，她的母親購買了雍錦瀾灣的一套商品房，首付 60 余萬，向農(nóng)行南寧分行貸款 57.5 萬，期限 30 年，每月需還貸款 4600 元。

新房原本應(yīng)在 2021 年 12 月 31 日前交付，但王琦發(fā)現(xiàn)，" 雍錦瀾灣 " 項(xiàng)目在 2021 年 4 月出現(xiàn)了工程延期的跡象，施工人員寥寥無幾。2021 年 8 月，" 雍錦瀾灣 " 項(xiàng)目基本停滯。

2021 年 10 月，南寧住建局發(fā)布 " 關(guān)于藍(lán)光雍錦瀾灣一期項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)問題的答復(fù)意見書 "，其中提到：目前，該項(xiàng)目監(jiān)管賬戶余額為 2114.95 萬元。但業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，新房離合同中承諾的精裝交付還相差甚遠(yuǎn)，外墻裝飾、裝修和水電安裝等均未完成。

圖片由受訪人提供

2021 年 11 月，開發(fā)商向 " 雍錦瀾灣 " 的業(yè)主們發(fā)布交房時間順延的告知函。

在業(yè)主們的追問下，開發(fā)商南寧燦琮置業(yè)有限公司（以下簡稱 " 燦琮置業(yè) "）表示，項(xiàng)目銷售資金全部由集團(tuán)總部轉(zhuǎn)走占用，目前總部無任何資金歸還南寧項(xiàng)目用于繼續(xù)建設(shè)。

從南寧住建局 2022 年 2 月給業(yè)主的答復(fù)中也可以看到：" 經(jīng)查，藍(lán)光公司存在提供虛假材料申請使用監(jiān)管資金的違規(guī)行為。"

為何項(xiàng)目銷售資金會被藍(lán)光集團(tuán)挪走占用？王琦發(fā)現(xiàn)，其購房貸款 57.5 萬元沒有被轉(zhuǎn)入購房合同中寫明的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，而是被轉(zhuǎn)入了開發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致開發(fā)商可以隨意使用預(yù)售資金而不被監(jiān)管，最終導(dǎo)致 " 雍錦瀾灣 " 項(xiàng)目 2000 套房屋爛尾，不能按時交付。

2022 年 4 月，在新房交付遲遲未果的情況下，王琦秦思等數(shù)百名業(yè)主決定強(qiáng)制停貸，王琦的母親也因此上了征信黑名單。

2022 年 7 月，王琦和秦思將農(nóng)行南寧分行訴至法庭。8 月 1 日，秦思告訴紅星資本局，之所以起訴銀行，是希望促使銀行能合理調(diào)整還貸方式，減輕業(yè)主的負(fù)擔(dān)。秦思剛剛大學(xué)畢業(yè)，月供 5600 元，壓力較大。兩人的訴求一致，都要求在交房之前，銀行停貸停息，不增加任何額外費(fèi)用。

2023 年 8 月，紅星資本局多次致電燦琮置業(yè)，其公開電話始終處于無法接通的狀態(tài)。天眼查 APP 顯示，燦琮置業(yè)已是最高人民法院公示的失信公司，在幾十起法律訴訟中被起訴，還在 2022 年被南寧市邕寧區(qū)稅務(wù)局列入欠稅公告名單。

預(yù)售資金未進(jìn)監(jiān)管賬戶，誰之錯？

紅星資本局注意到，雙方辯論的焦點(diǎn)在于：購房貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的非資金監(jiān)管賬戶所致的房屋延遲交付，銀行是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任？

王琦提供的起訴書及庭審相關(guān)記錄顯示，王琦一方認(rèn)為，農(nóng)行南寧分行作為專業(yè)的銀行金融機(jī)構(gòu)，對于預(yù)售資金存入非監(jiān)管賬戶存在的風(fēng)險是應(yīng)當(dāng)知曉的，但沒有履行告知（業(yè)主）的義務(wù)。

7 月 3 日的庭審中，農(nóng)行南寧分行的代理律師辯稱，在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，王琦已知曉購房款應(yīng)轉(zhuǎn)入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，且明知監(jiān)管賬戶有關(guān)開戶名、賬戶的具體信息。但在與銀行簽訂個人購房擔(dān)保貸款合同時，卻授權(quán)和指示銀行將按揭貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商名下的非監(jiān)管賬戶，因此造成的所有責(zé)任應(yīng)由王琦一方承擔(dān)。

王琦一方稱，在貸款合同第二十八條中，銀行列明：借款人不可撤銷地申請并授權(quán)貸款直接劃扣入以下賬戶，但銀行并未注明該賬戶為非資金監(jiān)管賬戶。王琦表示，作為普通購房者，相信銀行內(nèi)部有嚴(yán)格的審批管理制度，但銀行并沒有充分告知購房者貸款賬戶的性質(zhì)，存在締約過失責(zé)任。

對于王琦一方指出的，開發(fā)商在提供虛假材料申請使用監(jiān)管資金時 , 農(nóng)行南寧分行也未能在履行中做到相應(yīng)的監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致了后續(xù)的工程項(xiàng)目爛尾一事，農(nóng)行南寧分行的代理律師在庭審中辯稱，預(yù)售資金能否使用由住建部門進(jìn)行審核和決定，銀行無權(quán)決定；銀行將監(jiān)管資金支付給開發(fā)商是按照住建部門的指示；即使將貸款資金真正存放到預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，開發(fā)商也有可能通過虛假材料申請使用監(jiān)管資金。

因此，銀行一方認(rèn)為，延期交付與銀行是否將按揭貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶并無直接必然的關(guān)系。

除了沒有將貸款轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，王琦一方還認(rèn)為，農(nóng)行南寧分行存在違規(guī)放貸的行為，在 " 雍錦瀾灣 " 所購房屋的樓棟尚未主體結(jié)構(gòu)封頂時，農(nóng)行南寧分行就提前違規(guī)發(fā)放貸款。

在王琦出示的證據(jù)中，有一份 2022 年 3 月廣西銀保監(jiān)局對農(nóng)行南寧分行的監(jiān)管意見函，其中提到農(nóng)行南寧分行在 " 雍錦瀾灣 " 項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)中，未嚴(yán)格監(jiān)控預(yù)售資金流向，使 2.83 億房屋預(yù)售資金沒有實(shí)際用于項(xiàng)目工程建設(shè)，也沒有嚴(yán)格落實(shí)個人住房按揭貸款全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的要求。

南寧分行的代理律師認(rèn)為，從 2017 年 3 月開始，所有的商業(yè)銀行對預(yù)售房屋封頂方式的確認(rèn)，一般是銀行采信由住建部門審核通過的開發(fā)商提交的封頂報告。原則上，包括住房公積金管理中心和各商業(yè)銀行都不再采取現(xiàn)場查驗(yàn)的方式，確認(rèn)預(yù)售房屋是否達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂。代理律師辯稱，該做法的目的是為了提高銀行的放款效率，屬于行業(yè)內(nèi)慣例做法。

8 月 1 日，王琦告訴紅星資本局，庭審最后，青秀區(qū)人民法院宣布將擇期宣判。截至發(fā)稿，該案件還未宣判。

關(guān)于庭審內(nèi)容，8 月 21 日，紅星資本局致電農(nóng)行南寧分行的代理律師求證，對方婉拒了采訪。

銀行內(nèi)部人士揭秘開發(fā)商挪用資金 " 套路 "

作為上述案件的焦點(diǎn)，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管并不是一個新鮮的話題。紅星資本局注意到，早在 2003 年，央行在發(fā)布的《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中就明確表示，企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金；只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款 。

銀行資金監(jiān)管有章可循，為何還是存在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的情況？預(yù)售資金監(jiān)管是如何 " 失守 " 的？

北京市煒衡律師事務(wù)所李曉南律師向紅星資本局分析，該通知屬于部門其他文件，法律位階很低，且通知中并未明確不按通知執(zhí)行的后果，因此約束力有限。

此外，預(yù)售資金監(jiān)管 " 失守 " 與銀行實(shí)質(zhì)監(jiān)管能力有關(guān)。8 月 2 日，一名不愿透露姓名的國有銀行內(nèi)部人士告訴紅星資本局，2022 年以前預(yù)售資金監(jiān)管在全國并未有統(tǒng)一規(guī)定，而是由各地制定具體的監(jiān)管細(xì)則。" 所謂預(yù)售資金監(jiān)管，并不是不準(zhǔn)開發(fā)商用，而是有審批手續(xù)，住建局審批過后，銀行審批通過就可以取錢。"

上述銀行內(nèi)部人士也提到，開發(fā)商會通過一些 " 操作 " 將資金取出，取錢的手續(xù)表面也是合法合規(guī)的，比如購買建材、支付勞務(wù)費(fèi)等，銀行難以實(shí)質(zhì)性審核。

對此，李曉南律師向紅星資本局分析，銀行是金融機(jī)構(gòu)，不可能成立專門的工程專業(yè)團(tuán)隊(duì)去專門做工程進(jìn)度考察工作，不具備實(shí)時監(jiān)控開發(fā)商工程進(jìn)度的能力，因此無法對開發(fā)商提交的申請放款材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。只要開發(fā)商提交的申請放款材料形式上符合要求，銀行就可以放款，銀行不對申請材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，最多僅負(fù)有審慎審查的義務(wù)。

李曉南律師進(jìn)一步提到，實(shí)踐中，通常情況下銀行要求開發(fā)商提交的申請放款材料中，會包含有關(guān)主管部門的審批文書，以此來證明自身已盡到審慎審查的義務(wù)，規(guī)避自身責(zé)任。

但這并不意味著銀行不用承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。中國政法大學(xué)法與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院副院長徐文鳴在接受媒體采訪時表示，從法律層面上來說，銀行將按揭款存入非專用賬戶的行為不必然構(gòu)成違約，但在有充分證據(jù)證明銀行違規(guī)將按揭款轉(zhuǎn)入非專用賬戶且未告知業(yè)主相關(guān)風(fēng)險，是造成爛尾樓產(chǎn)生的因素之一，則銀行需對此違規(guī)行為承擔(dān)部分違約責(zé)任，買房人可不再向銀行支付貸款，而由開發(fā)商償還銀行。另外，違規(guī)放貸的銀行還可能面臨住建部門以及金融監(jiān)管部門的行政處罰。

李曉南律師也認(rèn)為，銀行肯定是要承擔(dān)行政層面的責(zé)任的，但是不一定要承擔(dān)民事違約責(zé)任。如果借款合同明確約定銀行需要將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入資金監(jiān)管賬戶，而銀行轉(zhuǎn)入了其他賬戶，那實(shí)際上銀行就沒有履行合同約定的放款義務(wù)，購房者自然也就不負(fù)有還貸義務(wù)。

多地出臺新規(guī)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

紅星資本局注意到，自 2022 年年中以來，滄州、西安、九江、東莞、長沙、昆明等城市陸續(xù)發(fā)布政策，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

有部分城市頒布新政增加預(yù)售資金流向透明度。如江西九江市住建局在 2022 年 7 月宣布，商品房預(yù)售資金要直接存入專用監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，將第一時間公布銷售樓棟的預(yù)售資金監(jiān)管賬號。

2022 年 8 月，長沙市住建局要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過監(jiān)測專戶存入監(jiān)管賬戶，對資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測。

昆明市則在 2023 年 1 月發(fā)布通知稱，購房人可登錄昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)，查詢本人所購預(yù)售商品房的購房款入賬信息，以及該監(jiān)管賬戶預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)資金支出金額、余額情況。

還有部分城市對預(yù)售資金的撥付加強(qiáng)了監(jiān)管，要求與樓盤項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤。如西安在 2022 年 7 月發(fā)布通知稱，商品房項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金不得超過總額的 50%；完成竣工驗(yàn)收前，不得超過 95%；完成竣工驗(yàn)收備案前，不得超過 99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余 1%。

廣東汕頭也在同一時間發(fā)布暫行辦法表示，項(xiàng)目預(yù)售批準(zhǔn)后至完成三分之二結(jié)構(gòu)工程時的樓棟，開發(fā)商最高提取額度為樓棟總造價的 50%；完成三分之二結(jié)構(gòu)工程后至封頂?shù)臉菞潱罡咛崛☆~度為樓棟總造價的 65%；封頂后至完成外墻工程的樓棟，最高提取額度為樓棟總價的 85%；外墻工程完成后至竣工備案后，最高提取額為樓棟總造價的 95%。

對于雍錦瀾灣業(yè)主遇到的預(yù)售資金未進(jìn)入監(jiān)管賬戶的情況，紅星資本局注意到，廣東清遠(yuǎn)市 2023 年 7 月在《清遠(yuǎn)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售資金，并實(shí)時通過粵安居系統(tǒng)上傳出入賬流水信息。

清遠(yuǎn)市在上述通知中還提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定或未按三方協(xié)議約定收存、支出和使用預(yù)售資金，或提供虛假材料支出預(yù)售資金的，監(jiān)管部門可根據(jù)約定對其進(jìn)行處理，依法依規(guī)將其違法違規(guī)行為作為不良信息記入到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局誠信管理系統(tǒng)。