央行放大招！首付比例、存量房貸利率齊降，有房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：爆單之夜

2023-09-01 06:19:06來(lái)源：ZAKER財(cái)經(jīng)

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

傳統(tǒng)樓市旺季 " 金九銀十 " 到來(lái)前夜，樓市重磅金融支持政策落地，購(gòu)房門(mén)檻、成本將明顯降低。

(資料圖)

8 月 31 日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局連發(fā)兩份通知，一份為《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，另一份為《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，以支持各地因城施策用好政策工具箱，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行。

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根據(jù)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例不再區(qū)分 " 限購(gòu) " 城市和不實(shí)施 " 限購(gòu) " 城市，統(tǒng)一為首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于 20%、二套房不低于 30%。此外，二套房利率下限調(diào)整為不低于 LPR 加 20 個(gè)基點(diǎn)，首套房利率下限仍為不低于 LPR 減 20 個(gè)基點(diǎn)。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示 " 政策力度不小 "。其指出，" 首付比例降至兩成 " 是 2008 年以來(lái)第二次全國(guó)范圍內(nèi)做如此調(diào)整。其次，首付比例尤其是二套房首付比例降至最低三成，與前幾天的首套房 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 形成政策組合拳，有助于降低購(gòu)房門(mén)檻，盤(pán)活一線城市、強(qiáng)二線城市的改善需求。" 這些城市的改善需求群體還是有購(gòu)買(mǎi)力的，一旦被激活，一、二手房市場(chǎng)將會(huì)活躍起來(lái)。"

在利率高點(diǎn)入市的購(gòu)房者，房貸壓力也將獲得有效緩解。《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》稱(chēng)，自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人，可向承貸金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)新發(fā)放貸款，以置換其此前的房貸；貸款人還可向承貸金融機(jī)構(gòu)協(xié)商變更原合同約定的利率水平。

無(wú)論是新發(fā)放貸款還是變更原合同約定的利率水平，新的利率水平均由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在 LPR 上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套房商業(yè)性房貸利率下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套房商業(yè)房貸，且仍納入商業(yè)性房貸管理。

對(duì)此，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱(chēng)，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。降低存量住房貸款利率，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶(hù)、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，平均降幅大約為 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。以 100 萬(wàn)元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至 4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超 5000 元。

上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，" 中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。"

存量房房貸利率下調(diào)是市場(chǎng)期待已久的政策。招商銀行在 8 月 28 日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱(chēng)，" 存量房貸利率下調(diào)是大概率事件，已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒(méi)有最終的方案。" 農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行則在 8 月 31 日晚間火速發(fā)布公告，稱(chēng) " 將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作 "。

值得注意的是，近期，地方性樓市支持政策密集落地，信貸方面的支持政策尤其明顯。僅 8 月 30 日至 31 日兩天內(nèi)，廣州、深圳、中山、惠州、東莞等 4 個(gè)大灣區(qū)城市落地了 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 政策，湖北武漢也成為中部省會(huì)城市中首個(gè)落地 " 認(rèn)房不認(rèn)貸 " 的城市。

信貸支持將極大激發(fā)和釋放購(gòu)買(mǎi)力，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局連夜發(fā)布的上述兩份《通知》則把政策支持力度推到高點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，全國(guó)性的政策效應(yīng)遠(yuǎn)大于城市級(jí)政策。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，本次住房信貸政策調(diào)整，對(duì)剛性及改善性住房需求的支持力度都是空前的，如能在全國(guó)大范圍落地，居民購(gòu)房需求預(yù)期有望得到迅速改善，從而扭轉(zhuǎn)二季度以來(lái)市場(chǎng)一路下行的頹勢(shì)。預(yù)期 " 金九銀十 " 全國(guó)樓市供需活躍將會(huì)有效提升，一二線城市房?jī)r(jià)有望率先筑底回穩(wěn)，成交量復(fù)蘇回暖可期。

某房企華南片區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)就在朋友圈透露，項(xiàng)目在當(dāng)天迎來(lái) " 爆單之夜 "，有多套房源認(rèn)購(gòu)。

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