房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)已成定局 房企高周轉(zhuǎn)時(shí)代一去不復(fù)返

7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，而此前一天，住建部還約談了五個(gè)城市，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控持續(xù)收緊。業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)已成定局，房企高周轉(zhuǎn)時(shí)代一去不復(fù)返。

中央再次發(fā)話強(qiáng)調(diào)“房住不炒” 房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級(jí)

7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議要求，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

實(shí)際上，近來，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加碼。7月22日，國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議重申了堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)。

7月23日，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》。

7月29日，住建部副部長(zhǎng)倪虹約談寧夏省銀川市、江蘇省徐州市、浙江省金華市、福建省泉州市、廣東省惠州市五個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng) 利好租賃市場(chǎng)發(fā)展

值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)已從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。從今年2月深圳市率先提出“二手房指導(dǎo)價(jià)”后，不少城市效仿，寧波市、成都市、西安市、浙江省紹興市和江蘇省無(wú)錫市都對(duì)外宣布推行二手房參考價(jià)制度。

業(yè)內(nèi)人士分析，政策最大的殺傷力不在于二手房限價(jià)，而在于通過限價(jià)進(jìn)行限貸。銀行一律按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行放款，這就相當(dāng)于變相提高了首付，對(duì)于樓市的影響顯而易見。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)“沒抓手、沒工具、主體難以監(jiān)管”的二手房市場(chǎng)出手了，這將更加精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒房者。過去，炒房最重要的工具就是銀行貸款的“杠桿”，現(xiàn)在可以大大降低預(yù)期，遏制炒房者加杠桿，從而將資金從市場(chǎng)抽離。

此外，7月30日的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，去年以來中央一直在強(qiáng)調(diào)持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房建設(shè)，幫助解決新市民、青年人的居住問題，今年7月國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市租賃住房用地供應(yīng)量將逐步加大，相關(guān)稅收優(yōu)惠的支持力度亦將有所加大，將加快租賃住房建設(shè)推進(jìn)進(jìn)程。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，租賃住房市場(chǎng)將迎來政策紅利期，預(yù)計(jì)后期在土地供應(yīng)、稅收等角度將有進(jìn)一步扶持政策出臺(tái)，利好住房租賃企業(yè)發(fā)展。此外，當(dāng)前傳統(tǒng)房企面臨融資難、資金壓力大等困難，租賃市場(chǎng)的支持政策利于吸引傳統(tǒng)房企布局租賃市場(chǎng)、加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步降低房企的資金風(fēng)險(xiǎn)。

調(diào)控從嚴(yán)已成定局 房企高周轉(zhuǎn)時(shí)代將一去不復(fù)返

近日，房企拍地也遭遇了限購(gòu)，拿地金額不得超年銷售額的40%。實(shí)際上，在“三線四檔”和“雙集中”等政策下，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮此前就曾表示：“今年可以說是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯變了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了，不再能賺大錢、快錢了，但可以賺慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。”

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域累計(jì)調(diào)控超過320次，其中中央各部門的調(diào)控政策高達(dá)47次，而去年同期只有30次左右。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從嚴(yán)已成定局。今后，房企拿地金額要受到賣房業(yè)績(jī)的限制，過去靠滾雪球的金融玩法或許很難行得通。實(shí)際上，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策意圖非常明顯，就是要限制房企激進(jìn)盲目拿地，防止其瘋狂加杠桿。這對(duì)房企過去的操作是一個(gè)極大地糾偏，未來房企不能再靠高負(fù)債高周轉(zhuǎn)過日子了。‍(記者 周子荑)