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土拍規則優化下各地土拍遇冷 房企拿地回歸理性

2021-09-23 10:30:25來源：中指研究院  

截至2021年9月22日，重點城市第二批集中供地進度過半，成都、蘇州、沈陽等十個城市率先完成第二批次地塊出讓。整體來看，本批集中供地可謂一波三折，為響應中央加快完善“穩地價”要求，多數城市延期掛牌并調整土拍規則，一方面加強購地自有資金監管來提高房企土拍門檻，另一方面通過嚴控溢價和取消“競配建”等出讓方式降低企業拿地成本。

從近期完成出讓的城市來看，土拍規則優化下穩地價效果明顯。重點城市土地市場整體熱度較首批出現明顯降溫，多數城市成交樓面價較首批下跌，無錫、成都和蘇州等熱點城市競價達上限價格地塊比重有所回落，部分地塊出現流拍;近百宗地塊在交易前因優化方案或無人報名被臨時撤牌。政策調控延續常態化下市場調整壓力增加，疊加房地產金融審慎管理嚴格落實下房企資金端持續承壓，部分房企補貨意愿有所減弱，市場觀望情緒上升，房企拿地回歸理性。

重點城市第二批集中供地較首批供應節奏放緩

半數城市供應規模增加

重點城市第二批集中供地節奏普遍放緩，掛牌或出讓時間有所延期。第二批次地塊原計劃在7月份集中掛牌，但受土拍規則調整影響，多數城市在8月份掛牌并于9-10月集中成交。截至目前，22個重點城市中共有20個城市正式發布掛牌公告，其中深圳、青島和杭州中止后再度掛牌，沈陽、福州等5個城市掛牌后延期出讓并調整土拍規則，成都、北京等城市調整土拍規則后延期掛牌，寧波和鄭州兩城尚未掛牌。

重點城市第二批集中供地供應規模整體增加，但各城市分化明顯。目前已發布掛牌公告的20個城市的整體宅地供應進一步增加，第二批推出占地面積達到4951萬平方米，較首批增長4%。各城市供應規模分化明顯，廈門、深圳、成都、無錫等城市加大供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規模則有所下滑。從計劃供應完成率來看，1-8月沈陽宅地供應規模已超過年初計劃，廣州和青島完成率也超過九成，而廈門、北京等城市完成率不足四成，第三批集中供地供應規模或將有所增加。

重點城市調整優化第二批次地塊土拍規則

較首批呈現四大變化

變化一：重點城市逐步建立并完善房地價聯動機制，實現穩地價、穩房價、穩預期目標

7月22日會議后，住建部表示將進一步落實城市政府主體責任，著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法。受此影響，北京、上海等城市的第二批次地塊繼續實施并完善房價和地價聯動機制，深圳在下調最高地價的同時也調降了最高銷售價格;武漢引入房地價聯動機制，廣州熱點區域南沙和黃埔的地塊試點“限房價”。

變化二：嚴控溢價，多數城市競價達上限后轉為“搖號”并禁馬甲，降低房企拿地成本

除長春和廈門外，18個城市第二批地塊的溢價上限或競價規則較首批有所優化，其中多數城市溢價上限被下調至15%，取消“競配建”或“競自持”，競價達到上限后多數城市轉為搖號等方式并禁馬甲。其中，無錫、福州等11個城市采取“搖號”出讓，上海和蘇州采取“一次報價”，北京、青島等6個城市采取“競報高品質方案”。

部分城市遵循“因城施策”原則，競價規則有所不同。廣州、深圳、重慶、武漢和長沙五城在進入最終環節前仍保留競自持租賃面積，其中深圳競全年期自持租賃面積，而武漢則還需參與競一次性付款、競現房銷售比例和競房屋全裝修面積三個環節。成都采取“限地價+競自持/競銷售型一類人才公寓”，合肥采用“限地價+競裝配率/競報高品質住宅建設方案+搖號”。

多數城市引入搖號等方式作為最終競價環節，禁馬甲也成為第二批次地塊出讓要求的標配之一，但城市間限制程度各異。除天津、長春、廈門外，17個城市均明確“同一競買人”定義并嚴禁參拍同一宗地，但定義標準有所不同。其中，上海、廣州、合肥、無錫和杭州限制要求相對較嚴，深圳、蘇州等9個城市禁止控股子公司共同參拍。

此外，部分城市對房企同一批次報名或競得地塊宗數設限，推動土拍回歸理性和公平，其中杭州和南京同批次地塊分別限制報名5宗和13宗(三分之一)，深圳同批次地塊限競得3宗。

變化三：重點城市從開發資質、購地資金、保證金等多個維度提升參拍門檻，并設定禁拍年限

為響應中央在7月22日會議上所提出的“建立購地企業資格和資金審查”要求，重點城市第二批次地塊的出讓規則普遍增加競買人開發資質要求，其中南京、杭州、重慶等熱點城市對資質的級別、年限、聯合多主體等要求相對較嚴。除天津外，后續調整土拍規則的重點城市均加強房企購地自有資金審查，明確房企股東和購地資金來源“五不得”，上海、南京等8個城市須在土拍前后提供經會計師事務所鑒證的材料或審計報告。多數城市對房企違規參拍加大處罰力度，除扣除保證金外設置1-3年的禁拍時間。此外，杭州、蘇州和深圳等城市二批次地塊還上調了保證金比例，其中杭州取消首批5000萬保證金托底機制，保證金比例恢復至20%。

變化四：近半重點城市引入“定品質”或“競品質”，對房企提出更高要求

杭州、蘇州等10個城市第二批集中供地引入品質相關要求，其中北京和合肥在設置最低品質標準的同時對部分地塊采用“競報高品質方案”方式出讓;青島、沈陽等城市采取“競品質”方式，蘇州、成都等城市則出臺“定品質”細則。品質相關要求的增加，對房企產品設計和工程質量提出更高要求，或將增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。其中，杭州第二批次有10宗地塊試點“競品質，競地價”并要求現房銷售，但僅一宗地塊報名數量達到掛牌要求。

土拍規則優化下

重點城市二批次市場熱度較首批整體下降，市場明顯降溫

已完成第二批次地塊出讓的城市穩地價效應顯現，土地市場整體出現降溫，流拍撤牌率上行。截至9月18日，成都、沈陽和蘇州等10個城市完成第二批地塊集中出讓，其中熱點城市廈門、無錫、成都等城市宅地加大供應下成交規模進一步走高，但土地市場降溫明顯，競價達上限地塊比重較首批有所下降。而長春、天津等市場較冷城市上限地比重保持低位。成交樓面價方面，土拍規則優化下多數已成交城市二批次地塊成交樓面均價較首批有所下跌，而青島和成都則受初始樓面價較高影響地價上漲。

重點城市土地市場整體降溫，但城市間和城市內的市場熱度分化進一步加劇。濟南、長春二批次地塊多為流拍、撤牌或底價成交;成都、天津等城市內部熱度延續分化，對少量優質地塊房企競爭積極性仍較高，而多數地塊以底價成交;福州、無錫和廈門溢價地塊比重相對較高，部分優質地塊吸引力仍在，多宗地塊競價達到上限后轉為搖號等方式。

此外，第二批集中供地另一大特點就是重點城市流拍和撤牌率大幅上行，主要原因有三點：

其一，政策調控頻繁加碼和房企資金持續承壓下拿地節奏放緩。年內重點城市政策調控延續常態化，近期杭州、北京和上海等城市陸續加碼限購，合肥、無錫和廣州等城市引入二手房價格參考機制，疊加房地產貸款集中管理制度落地下，6月以來銀行貸款額度持續吃緊，按揭放款明顯放慢，部分城市市場調整壓力增加，市場活躍度有所下降，房企回款壓力增加，企業資金壓力進一步提升。此外，今年以來，中央持續加強房地產金融審慎管理，“三線四檔”融資規則逐步完善并持續發力，商票和拿地銷售比被納入監管，與此同時二批次地塊嚴格房企購地自有資金來源審查，房企拿地意愿受到抑制。

其二，二批次地塊土拍規則優化對房企利潤端利好預期相對有限，特別是競自持、競高品質方案地塊。客觀上來看，下調溢價上限和取消“競配建”可以降低房企的拿地成本，從而增厚房企利潤空間。但從出讓結果上看，多數城市二批次地塊成交樓面價較首批有所下降，穩地價效果顯現，但仍高于2020年全年地價。同時，天津等城市的部分地塊增加配建或自持保障性租賃住房、人才公寓等要求，成都、蘇州等城市增加品質相關要求。房企拿地成本有所下降，但配建、自持及施工成本增加下，二批次地塊土拍規則優化對房企利潤端利好有限。

其三，房企對二批次地塊的拿地緊迫性下降。前兩批次供地的背景有所不同，首批集中供地前重點城市受“兩集中”政策影響連續多月未供地，而集中在二季度出讓的首批地塊可年內入市，對房企業績形成貢獻，房企補貨意愿強烈，市場競爭加劇下土地市場熱度較高。而對后續兩批次地塊，房企觀望情緒上升，拿地趨于理性。

總結

綜上所述，首批集中供地市場熱度較高，中央提出加快完善“穩地價”工作機制，重點城市陸續調整第二批次地塊出讓要求，主要從完善房地價聯動、降低拿地成本、提升土拍門檻、引入品質相關要求四個方面優化土拍規則。但內外部環境變化下房企拿地緊迫性下降，政策調控和房地產金融審慎管理延續常態化，房企資金承壓下拿地意愿受抑制。此外，部分城市二批次地塊延續“競自持”出讓方式或增加品質要求，房企自持和施工成本提升，土拍規則優化對房企利潤端利好預期相對有限，房企投資觀望情緒上升，市場回歸理性。重點城市土地市場整體降溫，但城市之間和城市內部市場分化加劇，熱點城市優質地塊吸引力不減，多宗地塊競價達到上限價格，而部分利潤空間小、位置較偏遠、配建要求高的地塊多以底價成交，或出現流拍和撤牌情況。

預計后續即將競拍的城市土地市場也將出現降溫，部分區位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環節的概率較高，利潤較低或出讓要求復雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高。二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或將進一步優化土拍規則。此外，為響應中央加強住房保障體系建設的要求，部分城市第三批集中供地或將加大保障性租賃住房用地供應，其中長春已明確表示第三批將以棚改用地和租賃住房用地為主，原則上不再供應住宅用地。

對房企而言，受熱點城市政策調控密集發布和房地產金融審慎管理持續顯效影響，第二批集中供地市場明顯降溫，房企拿地窗口期已開，資金實力雄厚的企業存在較大拿地機會。另外，部分房企資金端持續承壓，現金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內房企工作重心。但下半年部分城市市場調整壓力有所增加，疊加首批集中供地項目將在四季度集中入市，預計房企營銷端將面臨較大壓力。

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責任編輯：hnmd003

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