上半年物企財報“喜憂參半” 52家物企股價“恐慌性”下探

“經歷了2020年新冠疫情，物管行業價值迅速釋放，短短兩年實現快速發展。2021年上半年物企財報陸續發布，對比去年上半年向好的行情，今年卻“喜憂參半”。

“喜”的是，上市物企財務數據和規模效益整體向好，上半年已公布中期業績的51家物企營收合計904億元，同比上漲54%，其中平均營收為17.7億元，高于平均值的物企數量達到了14家;16家物企在管規模超1億平方米，這一比例達到了近31%。上半年，51家物企凈利潤總和約為147億元，同比增66%。

值得注意的是，對于行業而言，更多需要關注“憂”的部分。

首先，行業競爭加劇，整合速度加快，上半年一系列并購、換股合作、出售資產事件頻發，行業“馬太效應”漸顯;再者，行業監管力度也在持續增強，業務服務需求不斷升維，都將給物企經營帶來不小的壓力。

無論是從資本表現還是業績的角度，物管行業，終將回歸基本面。”

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上市物企已達52家，年內11家

2020年以來，物管行業迎來“上市潮”，至2021年物企上市速度再加快。

據克而瑞物管監測，截至今年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場，年內成功上市的物企達到11家，較去年同期6家上市物企數量幾斤翻倍。目前，仍有24家物企正在排隊，上市熱情不減，預計年底至明年初將迎來上市高峰。

隨著港交所上市門檻提高，加之受房地產的調控政策影響，物企從地產開發板塊獨立分拆，通過上市來實現資產的升值，促使物企積極謀劃上市。目前，物企闖關資本市場有兩個明顯的特征。

從審批節奏來看，物企獲批進度放緩，同比延后約36天。根據克而瑞物管統計，2020年1-9月初上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時171天，而2021年同期的11家物企平均用時207天。以此估算，24家上市物企或將在年底至明年初集中上市。

此外，年內上市物企以中小規模為主要特征，根據待上市企業招股書信息披露，目前24家待上市企業于2020年年底的在管面積均值2623萬平方米，中位數1926萬平方米;除了長城物業、富力物業、世紀金源服務外，其余企業規模均在4000萬平方米的量級之下。

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物業股價“恐慌性”下探

從上市物企股價變動來看，與去年物企一發財報，股價就應聲上漲的聯動效應截然不同的是，今年財報季，物業股依然相對低迷。

過去幾個月，物業板塊出現兩次集中式回調。

第一次出現在今年年初，大部分物業股股價距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復過高的估值以外，受去年8月以來房地產調控“三道紅線”政策的波及，物業股一騎絕塵的上漲動力被壓制，尤其是去年10月以來幾只新股相繼破發，更加劇了股價的下行壓力。隨著3月左右物企財報的發布，物業股終于止跌回升，當月物業板塊平均漲幅約5.3%，較前月增加2.9個百分點，也達到了2020年9月以來的漲幅峰值。

第二次是在7月底，受國家對教育等民生行業的調控影響，資本市場整體避險情緒較高，包括龍頭物企在內的幾乎所有物業股下跌，物業板塊在6月、7月、8月股價平均漲幅分別為-1.3%、-14.0%和-1.5%，整體降至波谷。

物業股兩次下探反映出行業仍然存在的問題，一方面資本存在的投機性和不理性，另一方面物管行業多項規范性政策不斷出臺，以規范行業發展。政策初期難免會帶來一部分負面情緒，但長期來看，政策不是為了打壓物業管理行業，長期來看有利于行業進一步規范發展，向良性競爭的成熟市場轉型。

具體企業而言，據克而瑞物管監測2021年1月至9月3日物企股價情況，52家上市物企累計漲幅均值為-4.7%，其中漲幅最高的是和泓服務，上漲98.9%，中海物業和濱江服務位列第二、三名，分別上漲62.4%和58%。

從物企上市之日至2021年9月3日計算，股價漲幅最高的是旭輝永升服務，上市至今上漲762.9%，此外，中海物業和碧桂園服務自上市以來股價漲幅也超過500%。行業長期價值仍然凸顯。

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服務“滿意度”大幅提升

克而瑞物管去年提出的“物企服務力”已成為行業共識，追求高質量服務是行業的本質要求，物業管理行業歷經四十年發展，“服務”始終是物業管理行業最核心的關鍵能力。

縱觀上半年物企中期業績報告，如何用數據量化“服務”指標?從滿意度層面來看，通常業主的滿意度在很大程度上會影響企業的收繳情況，因此，克而瑞物管通過應收賬款/營收總額的比值來衡量企業的“滿意度”情況。

該比值越低，表明企業的應收賬款向營收轉化的能力越強，一是企業采取了比較行之有效的收繳措施，另一方面也意味著業主對服務的滿意度相對更高。

整體來看，2021年上半年上市物企應收賬款/營業總額比值均值約為52.9%，低于2020上半年的60.1%，說明企業整體服務質量較去年上半年有所提升。

從企業維度來看，19家物企的應收賬款/營業總額比值較去年同期有所下降。其中雅生活服務、綠城服務、招商積余、華潤萬象生活等物企，營收快速增加的同時，收繳能力也在不斷的提升，意味著企業正在通過品質服務，實現業績的快速增長。

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頭部企業營收規模效應顯著

規模發展，仍然是行業主旋律。

根據克而瑞物管統計，2021年上半年上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中已有16家企業當前在管規模超1億平方米，占比約30.8%。

規模越高的房企，在市盈率和營收方面都有更好的表現。

從估值角度來看，大規模的企業估值表現顯著優于普通企業。大于1億平方米、介于1千萬平方米和1億平方米、小于1千萬平方米的三組企業對應的平均市盈率分別約為29.0、16.1及6.8。

規模的快速增長帶動營收上揚。2021上半年51家已公布中期業績的上市物企的平均營收約為17.7億元，其中14家物企營收高于當前上市物企平均值。頭部企業營收規模效應顯著，其中碧桂園服務成為上半年唯一一家營收突破百億的企業。

具體企業而言，2021年上半年營收TOP5企業分別為碧桂園服務、恒大物業、雅生活服務、綠城服務及保利物業，營收分別為115.6億元、78.7億元、62.5億元、56.0億元及51.5億元。營收TOP5物企于上半年規模TOP5物企高度重合，營收對應企業在管面積呈現正相關。

營收TOP5物企上半年收并購優勢顯著，通過不斷的整合、收購，加速規模化擴張。

近兩三年物業管理行業迸發出極大的活力，成功經歷疫情的挑戰，也讓行業的價值得到再次彰顯。行業的快速發展勢必會夾雜一些不理性的聲音，資本市場的回調也有助于擠出行業內的水分，而一個相對理性的資本環境，更有利于物業管理行業的健康、有序發展。在行業“大浪淘沙”之下，回歸服務初心、始終堅守和鍛造服務能力的物企終將享受時間的復利。