行業(yè)遇冷門店業(yè)績(jī)下降 強(qiáng)監(jiān)管下房產(chǎn)中介行業(yè)尋求新突破

近日，某明星夫婦疑似購(gòu)房“跳單”一事引起熱議，此事也再次引發(fā)了公眾對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的關(guān)注。

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的大背景下，近兩年來房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管更為嚴(yán)格，市場(chǎng)有所降溫，成交量降低、經(jīng)紀(jì)人離職成為普遍現(xiàn)象。面對(duì)持續(xù)的行業(yè)調(diào)控，中介將何去何從，也成為行業(yè)熱門話題之一。

行業(yè)遇冷 部分門店業(yè)績(jī)下降明顯

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，2021年是變革重重的一年，高度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的中介行業(yè)亦如此，與曾經(jīng)火熱的成交情況相比，去年多家中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況較為平淡。

1月26日，中原集團(tuán)宣布2021年全年成交33.6萬宗，實(shí)現(xiàn)銷售金額8600億元，相較于2020年全年9796億元的銷售金額減少約12.21%。

貝殼等代表企業(yè)下半年業(yè)績(jī)也受到影響。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，貝殼第三季度成交額為人民幣8307億元，同比下降20.9%。不過從前三季度整體經(jīng)營(yíng)情況看，其成交額同比有所上升。

部分經(jīng)營(yíng)情況不太樂觀的企業(yè)甚至面臨大額虧損。由昔日“瀝青大王”轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)創(chuàng)高新在1月29日發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損9億元-13億元。而主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)虧損嚴(yán)重，是公司2021年年度業(yè)績(jī)較上年同期下降的主要原因之一。

相較于大體量的企業(yè)，小型房地產(chǎn)中介公司業(yè)績(jī)下滑更為明顯。一位就職于北京某小型中介公司、從事地產(chǎn)中介工作超過8年的經(jīng)紀(jì)人介紹：“平時(shí)門店每月有60萬左右業(yè)績(jī)，去年市場(chǎng)波動(dòng)，有時(shí)一個(gè)月僅10萬業(yè)績(jī)。”

二手房市場(chǎng)降溫 成交難度增大

二手房市場(chǎng)一直是中介機(jī)構(gòu)的主陣地。在“房住不炒”的主基調(diào)下，樓市調(diào)控不斷加碼，二手房市場(chǎng)的降溫也給中介帶來較大壓力。

“2017年‘3·17’新政之后，門店業(yè)績(jī)就開始受到影響。”在北京工作的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉先生介紹。2017年3月17日，北京出臺(tái)樓市調(diào)控政策，其中認(rèn)房又認(rèn)貸、提高二套房首付比例、降低貸款年限等內(nèi)容給行業(yè)帶來巨大變革。據(jù)了解，“3·17”新政實(shí)施兩年后，北京樓市成交量銳減，二手住宅成交不足28萬套，而新政出臺(tái)前兩年二手住宅累計(jì)成交接近48萬套。

從全國(guó)范圍來看，二手房市場(chǎng)也在降溫。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國(guó)二手房成交金額約7.0萬億元，同比下降約6%;二手房成交套數(shù)約393萬套，同比下降約9%;成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。放長(zhǎng)周期看，2021年全國(guó)二手房成交面積創(chuàng)下2015年以來的最低值。

按時(shí)間線來看，2021年二手房市場(chǎng)成交呈現(xiàn)出先熱后冷的特點(diǎn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月代表城市二手住宅月均成交面積為1194萬平方米，同比增長(zhǎng)58.5%，7-11月代表城市二手住宅月均成交面積為774萬平方米，較上半年下降35.1%。

“去年上半年成交情況還可以，有的人上半年掙夠了全年的錢，但下半年出單很少。”劉先生認(rèn)為，這樣的表現(xiàn)與購(gòu)房貸款政策的變化有關(guān)。

2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

“限貸令”之外，2021年多地上調(diào)房貸利率、下半年房貸辦理周期較長(zhǎng)等因素，也在一定程度上降低了購(gòu)房者的積極性。此前記者向房地產(chǎn)中介了解到，年初銀行貸款額度剛下來，貸款相對(duì)容易，而年底會(huì)收緊。有經(jīng)紀(jì)人透露，去年9-10月份放款周期最慢，有時(shí)需要60個(gè)工作日左右。

中指研究院指出，去年下半年，隨著中央和地方調(diào)控政策不斷加碼以及信貸環(huán)境持續(xù)收緊，二手房市場(chǎng)活躍度快速回調(diào)，成交量持續(xù)回落。

監(jiān)管趨嚴(yán) 行業(yè)規(guī)范性提升

受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響之外，中介也在面臨比以往更嚴(yán)格、更有針對(duì)性的監(jiān)管政策和新的行業(yè)環(huán)境。

首先是二手房市場(chǎng)的監(jiān)管力度加強(qiáng)。針對(duì)二手房交易市場(chǎng)價(jià)格虛高等現(xiàn)象，無錫、成都、西安、廣州等城市紛紛建立二手房成交參考價(jià)格機(jī)制。

以廣州為例，為規(guī)范二手住房市場(chǎng)交易秩序，推動(dòng)二手住房市場(chǎng)運(yùn)行更加健康平穩(wěn)，2021年8月31日，廣州市住建局發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，同時(shí)公布了首批96個(gè)小區(qū)的二手住房交易參考價(jià)格?！锻ㄖ分赋?，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)等應(yīng)對(duì)掛牌房源開展對(duì)照自查，不得發(fā)布價(jià)格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價(jià)格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

二手房市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)的同時(shí)，中介行業(yè)監(jiān)管力度也進(jìn)一步加大。

2021年7月，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》正式發(fā)布，其中提到對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取警示約談、停業(yè)整頓、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)資格證書等措施，并予以公開曝光;涉嫌犯罪的，移交公安司法部門依法查處。

“新規(guī)發(fā)布后，門店運(yùn)營(yíng)管理更加嚴(yán)格，經(jīng)紀(jì)人的作業(yè)規(guī)范也更細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)了。”上述小型中介門店經(jīng)紀(jì)人說。

可以看到，近兩年來相關(guān)部門也在加大力度落實(shí)中介行業(yè)監(jiān)管工作。今年1月20日，廣州市住建局發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于2021年廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)檢查結(jié)果的通報(bào)》，通報(bào)結(jié)果顯示，全市831家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及54家分支機(jī)構(gòu)未通過檢查，廣州市住建局將對(duì)未通過檢查的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及分支機(jī)構(gòu)注銷備案。2021年內(nèi)，北京、上海、南京等多城市也對(duì)中介機(jī)構(gòu)開展了檢查、整頓及違規(guī)查處工作。

自主交易系統(tǒng)完善 中介是否會(huì)被取代

行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)的同時(shí)，二手房個(gè)人交易系統(tǒng)的不斷完善，也給中介機(jī)構(gòu)帶來更多挑戰(zhàn)。

2021年8月份，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，引導(dǎo)買賣雙方按照房源核驗(yàn)掛牌的規(guī)范流程開展交易，二手房自主交易有了更規(guī)范、更完善的官方線上渠道。

兩個(gè)月后，上海也推出相關(guān)服務(wù)，上海市房地產(chǎn)交易中心在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同(簡(jiǎn)稱“手拉手交易網(wǎng)簽”)服務(wù)。

深圳在規(guī)范二手房自主交易方面也有所動(dòng)作。2021年11月，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，深圳市新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)包括“我要自助賣房”等板塊，二手房自主交易流程更為規(guī)范。此外，《通知》指出，嚴(yán)禁各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員以“返傭”“定金”等不正當(dāng)方式誘導(dǎo)消費(fèi)者，或通過暴力、脅迫等手段迫使消費(fèi)者簽訂委托合同。

各地相繼采取動(dòng)作，一時(shí)引起行業(yè)關(guān)于“二手房交易去中介化”“中介即將消失”等猜測(cè)。不過，關(guān)于中介行業(yè)是否會(huì)被取代的話題，劉先生表示：“房屋買賣涉及金額大，流程較為復(fù)雜，中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)比較豐富，還是有專業(yè)優(yōu)勢(shì)的。”

克而瑞也在分析中指出，長(zhǎng)期以來，中介機(jī)構(gòu)在二手房市場(chǎng)扮演的是撮合交易的重要角色，其在信息的掌握、交易資金安全性和交易服務(wù)方面具有優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于政府搭建“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”，克而瑞認(rèn)為主要還是起到加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的功效，重點(diǎn)整治發(fā)布虛假房源、二手房?jī)r(jià)格虛高、學(xué)區(qū)炒作等市場(chǎng)亂象。

摩根士丹利曾就“去中介化風(fēng)險(xiǎn)”相關(guān)討論發(fā)布報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為，房屋中介能提供的服務(wù)價(jià)值依舊存在，對(duì)于購(gòu)房者來說，中介可以提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)信息、購(gòu)買建議、陪同看房、協(xié)助議價(jià)等，在冗長(zhǎng)的交易流程中提供便捷體驗(yàn)。摩根士丹利認(rèn)為未來并沒有重大的“去中介化風(fēng)險(xiǎn)”，此事引發(fā)的市場(chǎng)擔(dān)憂有些過度。(記者 門庭婷)