多部門定調“12條” 探索房地產業新發展模式

探索新的發展模式，已經成為房地產行業的新主題。中央經濟工作會議和今年政府工作報告均明確指出，房地產要“探索新的發展模式”。

證監會、國資委、全國工商聯近日聯合下發了“關于進一步支持上市公司健康發展的通知”(以下簡稱“12條”)，提出12條務實舉措支持上市公司發展，維護資本市場穩定。其中對于房地產行業著墨頗多，并提出：堅持“房住不炒”，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型。對此，房地產業界給予高度評價并積極建言獻策。

有民營房企高管表示，對房企而言，關鍵是要樹立信心。房地產是經濟發展的重要產業，只要堅持市場化管理，房地產行業的發展一定會越來越好。此次多部門聯合表態和定調，對促進房地產業良性循環和健康發展非常重要。有行業專家認為，“12條”的發布，是房地產行業一個重要分水嶺，以探索新模式為引領，房企融資及并購雙管齊下推動，房地產行業將告別寒冬。

探索房地產業新發展模式

12條舉措中，有不少與房地產上市公司密切相關，其中第2條明確，堅持“房住不炒”，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。

實際上，探索新的發展模式，已經成為房地產行業的新主題。中央經濟工作會議和今年政府工作報告均明確指出，房地產要“探索新的發展模式”。

萬科董事長郁亮前不久在業績說明會上談及行業集中度提高問題時說，這里面有個基本邏輯——誰能夠用新的發展方式誰就能進，按照原來傳統的增長方式就要退。“原來傳統方式的特點是以速度規模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發展模式。凡是沿著過去這種模式走下去的，可能都會退。如果說今天不再簡單追求速度規模，不再用高金融杠桿，我覺得都能活下來。”郁亮表示，進退取決于企業經營是否穩健，要發展就要轉換到新的模式上去。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，房地產新的發展模式是個很大的命題，行業良性循環、租購并舉、長效機制、存量運營、金融供給側改革(比如REITs)等，都是新模式的內容。開發商、地方政府、金融機構、居民購房消費，都要探索新的模式。比如，新的開發模式，就是告別“快周轉、高杠桿”，轉向高質量房地產開發企業;新的供給模式，就是“租購并舉”，發展住房租賃、搞存量運營;新的消費模式，就是先租后買，先小后大，梯度消費;新的管理模式，就是長效機制、“一城一策”，精細化。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，“依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型”，意味著房地產代建將具有廣闊的發展空間，租賃、城市更新、輕資產運營、資產管理等是新發展模式的重要方向，這些領域將得到金融等重點支持。

“企業自身情況不同，適用于不同的轉型模式。”劉水表示，參考發達經濟體頭部企業的發展經驗，當下我國房企的新發展模式，根據企業資源規模可分為三種模式：模式一，專注開發，區域中小型房企應專注開發業務，提質增效;模式二，開發+輕資產，輕重并舉，中型房地產企業應延伸輕資產業務，發揮職業團隊優勢，聚焦服務效率;模式三，開發+輕資產+資產管理，綜合性大型房地產企業應發展輕資產業務，并拓展資產管理。

優質企業收并購有助良性循環

自2020年8月，房企融資新規“三道紅線”出臺之后，部分民營房企因流動性危機陷入困境。2021年12月，人民銀行、銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，支持優質的房地產企業兼并收購重點房地產企業的項目。“12條”中也明確提到“支持民營企業并購重組”。

“當前發生債務違約的房企中，有相當一部分是上市民營房企，有些房企在通過引入戰投、出售項目資產、債務展期等方式自救。”劉水表示，總體來看，房地產風險出清速度仍然較慢。“12條”支持民營企業并購重組，將有利于發生債務違約的房企加快出清風險。

2021年對中國房地產業而言非常特殊。受多方面因素影響，房地產市場并購交易迎來寒潮。統計數據顯示，2021年全年，地產業標的位于境內且已完成的并購數量達273起，并購總額約827.83億元，但以總金額計，較2020年大幅下降75.23%。

進入2022年以來，房地產并購市場迅速升溫。比如，華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業和中南服務，碧桂園服務收購中梁百悅智等。

有房企高管表示，優質企業并購困難企業對房地產業良性循環會有幫助，這與探索房地產發展新模式有異曲同工之妙。在并購重組中，也在實踐新模式的探索，在提升行業集中度時，也會催生新的發展路徑。只是所有的市場化并購，都存在諸多博弈，需要并購雙方看清大勢，以共贏思維去實踐。

有利穩定民企發展預期

“12條”還對房企融資問題給予新希望。當前房企債務融資并不易。據中指研究院統計，2022年1至3月，房企信用債發行總額為1162.9億元，同比下降32.7%;海外債發行總額為124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結構來看，信用債融資占比為90.4%，同比上升31.7個百分點，成為房企債券類融資的絕對主力。

劉水表示，“12條”提出完善民營企業債券融資支持機制，意味著民營房企發債融資將得到支持，將有利于緩解民營房企融資難的狀況，有助于穩定企業預期。

有房企高管認為，資本市場支持上市房企融資，可能更多還是從債權入手，增發、配股等股權類融資能否放開難以判斷，最大的可能是募資投向是針對新發展模式的項目，有可能適度放開。“現在房住不炒，不允許房地產作為短期刺激經濟的手段的方向不變。從這個角度來說，沒有進行新發展模式探索的地產企業進行股權融資的可能性不大”。

在易居企業集團CEO丁祖昱看來，房地產從去年四季度開始，從中央到地方政策暖風頻吹，體現出高層穩定市場，促進行業良性循環的意圖。“12條”提到的“妥善化解各類風險”也是在釋放相關信號，希望能夠用多方面的力量來化解風險。

中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示，“12條”提出要“充分發揮民營上市公司在穩定增長、促進創新、增加就業、改善民生方面的重要作用”，有利于進一步增強企業尤其是民營企業的發展預期。