發力保障性租賃住房建設 解決青年人等群體住房困難問題

7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議，對發展保障性租賃住房工作進行研究部署。作為“十四五”住房建設的重點任務，保障性租賃住房瞄準解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

研究人士表示，發展保障性租賃住房，是我國住房保障體系，即“三房”——公租房、保障性租賃住房和共有產權房制度建設的重大里程碑，它的出現，亦將給住房租賃行業帶來全新的市場機遇。

發力保障性租賃住房建設

保障性租賃住房，是一種全新的住房供應類型。國務院辦公廳7月2日發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》(以下簡稱意見)提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

“當下大城市的房屋租賃市場呈現兩極分化狀態，要么是高租金的商品房、長租公寓，要么是租金低、體驗差、租金秩序差的城中村或園區宿舍，住房租賃結構性供給不足矛盾突出，無法匹配、滿足剛進入城市的新市民、青年人的租住需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示。顯然，保障性租賃住房要解決的就是當前大城市中的年輕人“租不起房、租不好房”的問題。

據了解，保障性租賃住房建設將全面鋪開。今年4月，住房和城鄉建設部與國家發展改革委印發通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設計劃安排。5月，分兩批召開40個城市座談會，交流試點經驗，推動加快發展保障性租賃住房，40個城市計劃年內籌集建設93萬套。

據住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪透露，今年10月底之前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標和年度建設計劃，向社會公布。在新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。

提供多方面政策支持

發展保障性租賃住房，政府的扶持政策非常關鍵。根據意見，國家將對保障性租賃住房提供土地、審批流程、資金、稅費、金融等多方面的支持。

例如在用地上，人口凈流入的大城市，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款;可將產業2021園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房;允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款等。

在稅費上，要求綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

金融方面，執行支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放等政策。

貝殼研究院高級分析師黃卉在接受中國商報記者采訪時表示，目前，住房租賃行業收益率很低，既低于普通行業的投資回報率，也低于銀行基準利率，而且面臨融資渠道窄、融資成本高，缺乏低成本、長周期、大體量的融資渠道等障礙。而意見規定的各項支持政策“能夠有效降低保障性租賃住房的投資、運營成本，解決項目獲取困難、土地支付成本高、收益較難實現平衡等問題。”因此建議各地政府加快政策落地，明確市場主體預期，提高市場主體的積極性。

帶來全新市場機遇

黃卉對中國商報記者表示，保障性租賃住房和市場化租賃住房同屬于租賃市場范疇，前者主要面向新市民，青年人，特別是從事城市基本公共服務群體，后者則面向社會各個群體，因此，保障性租賃住房對于行業而言是全新的市場機遇。

那么，住房租賃企業該如何抓住這一機會?黃卉認為，住房租賃企業可從優化租賃產品供給結構，盤活閑置或低效利用的土地和房屋，打通開發建設運營的閉環，加強住房租賃運營能力輸出等方面推進業務。

據了解，目前已有一些城市對保障性租賃住房建設與管理進行了探索，提供了可參考的經驗做法。其中包括：根據實際情況確定籌集目標及方向。例如重慶市提出堅持存量優先，沈陽市則傾向于新建，并明確了籌集目標及新建的相關規定;細化租賃住房的產品標準及租客標準，包括戶型、租金、裝修及區位等。如重慶市提出租金標準為市場租金的 60%-70%，長沙提出配租對象不設收入線，但應在轄區范圍內無自有住房;形成從土地、建設及運營管理的閉環，涵蓋土地配比、建設時序、租賃管理等要求。如廣州提出的應與商品房同設計、同配套、同竣工、同交付等;明確項目的運營年限及備案要求。如長沙、沈陽均要求不低于十年才可申請轉向市場化，不動產證書中須進行注明以便于監管。(記者 王立芳)