樓市“暖風”頻吹 熱點城市松綁樓市“三限”

受國內疫情反復等因素影響，4月份樓市小陽春未至，五一假期銷售維持低迷。面對冷清的市場行情，各地因城施策優化樓市調控的力度和頻次明顯加快，更多熱點城市加入了放寬“三限”(限購、限售、限貸)的行列。

9日，江蘇蘇州、揚州兩地傳出限售和限購政策松動的消息。至此，在近半個月里，長三角城市群中已有至少蘇州、揚州、南京、徐州、南通等城市出臺或多次釋放需求端提振樓市的信號。

此外，據第一財經不完全統計，自4月20日以來，無錫、金華、惠州、東莞、佛山、中山、西安等超過10個熱點二三線城市相繼優化了“三限”等樓市政策。

在這些城市中，銀川、徐州、金華、惠州、東莞、南通、西安等七城去年曾因樓市過熱被住建部督導、約談;另據中指研究院統計，除上述七城外，中山、佛山等城市也曾躋身“2021年上半年百城新建住宅價格累計漲幅top20”的名單。

中國房地產數據研究院院長陳晟在接受第一財經采訪時稱，現階段，熱點城市內部也出現分化，部分城市房價受調控收緊、疫情反復等影響，開始由過熱轉冷，甚至出現區域庫存去化周期拉長等現象。面對市場環境的改變，政策優化的工具箱正逐步向熱點城市打開，但目前覆蓋區域和群體仍有限。

“下一步，出于支持合理購房需求、緩解房企資金鏈緊張和地方政府土地財政回落等問題的需要，二線城市預計會以更大力度、更精準的方式，因城施策優化樓市政策。”陳晟稱。

政策“松綁”轉向更高熱度、更高能級城市

二季度以來，樓市“暖風”頻頻吹向長三角、珠三角城市群中的熱點城市，涵蓋了浙江、江蘇、廣東等多個省份。

根據中指研究院統計，分城市能級來看，4月份，二線城市出臺優化政策的節奏明顯加快，截至4月底，二線和三四線城市發布優化政策的頻次各占一半;分城市群來看，4月份，長三角和長江中游城市群政策出臺節奏明顯加快，截至4月底，長三角、長江中游和珠三角城市群出臺政策頻次位居前三，頻次占比超四成，其中長三角城市群政策出臺頻次占比接近四分之一，明顯高于其他城市群。

進入5月，上述熱點城市、熱點區域的樓市政策尚未顯效，樓市銷售繼續下探。據西南證券研報，受區域疫情和防控政策的影響，今年“五一”期間，50個重點監測城市累計成交面積同比下降80%，二線和三四線城市全面下行，同比和環比跌幅均在六成以上。

為抑制銷售下行趨勢，5月以來，在長三角、珠三角、中原等城市群的多個熱點城市，樓市政策調整的頻率和力度進一步加大。

9日，第一財經從蘇州當地房地產銷售人士和相關部門處了解到，蘇州限購、限售政策同時得到優化。其中，限購方面，蘇州非限購區域(常熟、張家港)房產不再計入家庭限購套數;非蘇州市戶籍居民購房從3年內累計24個月的社保要求改為連續繳納6個月社保即可購房。限售方面，新房限制轉讓時間從3年調整為2年，二手房則不再有轉讓年限要求，此外，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售房屋時亦不受限制轉讓年限制約。

同一日，揚州也松綁了限購、限售政策，并提出對在揚、來揚的人才類群體，在市區購買首套商品住房時，予以一次性契稅補貼。

除蘇州、揚州外，近兩周以來(4月26日至5月10日)，徐州、南京、無錫、金華等長三角城市，東莞、佛山、惠州等珠三角城市和西安、銀川等中西部熱點城市也紛紛從優化限購、縮短限售時間、調整公積金貸款額度、發放購房補貼、發放契稅補貼等方面，釋放樓市需求端利好信號。

值得注意的是，銀川、徐州、金華、惠州、東莞、南通等城市均在去年被列入住建部重點監管名單之中。

“這意味著，調控政策松綁從非熱點城市擴圍至熱點城市。”陳晟稱，自去年住建部約談后，這些被列入重點監管名單中的城市相繼出臺了穩地價、穩房價、穩預期等一系列政策，樓市炒作、二手房漲幅大、土拍溢價率高等現象得到有效遏制。而在當前市場預期轉冷，局部地區為管控疫情采取靜態管控的背景下，部分熱點城市的樓市循環也面臨從銷售到拿地再到融資的全鏈條低迷行情。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，由于熱點城市或區域(5大都市圈)樓市交易量占到全國的65%以上，是地產的基本盤，故此，熱點城市樓市政策優化的趨勢是“穩樓市”的應有之義。

小步趨穩

和非熱點二三線城市相比，熱點城市松綁“三限”的步伐邁得更加穩健。

以江蘇蘇州、揚州兩地為例，早在4月初，蘇州就已傳出限售和限購優化的信號，不過彼時限售年限調整僅針對二手房市場，即二手房限售期限由5年縮至3年;在限購方面，非蘇州戶口購房由3年內連續滿24個月社保改為累計24個月。

而在揚州，4月下旬，當地對“限貸”政策做出調整，即提升公積金貸款額度，單雙職工最高額度分別提升至36萬和60萬。

5月份，蘇州進一步放開非戶籍群體的購房門檻，并將限售優化的范圍擴展至新房市場;揚州則在調整“限貸”的基礎上，繼續優化“限購”“限售”政策。

江蘇省會南京調整“三限”政策的步伐同樣表現為“小步多次”。

4月初，南京市促進房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布通知，該通知放寬了部分地區的限購政策，即“自落戶之日起，兩年內僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(不含江北新區直管區)范圍內購買商品住房和二手住房”;4月下旬，第一財經從多方核實，除六合、溧水等區外，棲霞、雨花臺等區域的部分板塊也放寬了限購，但未正式出臺文件;5月10日，據當地媒體消息，南京新房“限售”政策調整，新房“限售”時間從原來的辦證滿3年，調整為合同(備案)日期滿3年。政策調整后，新房的限售時間比原來縮短了1-3年。

“熱點區域和熱點城市對于松綁樓市調控的步伐會趨謹慎。”李宇嘉對第一財經分析稱，一方面，這是因為該類城市大多位于城市群、都市圈的核心區，是全國樓市的“發動機”，一旦升溫，會帶動整個區域的樓市快速上行;另一方面，當前部分城市群的熱點一二線城市的樓市銷售遇冷現象，更多受疫情等短期因素拖累，不具有長期性。

與此同時，多名業界分析人士告訴第一財經，目前，熱點城市出臺的樓市紓困政策整體力度不大，調整方式包括通過降低購房門檻、放寬限購套數、縮小限購區域、縮短限售年限或取消特定項目限售等方式，對特定人群或區域放松限購和(或)限售，覆蓋面較窄，疊加“限貸”政策的調整仍局限于公積金貸款方面，綜合來看，提振效果有限。

4月底，中央政治局會議明確，“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管”。隨后，“一行兩會”(央行、銀保監會、證監會)分別召開專題會議傳達學習中央政治局會議精神，研究部署具體貫徹落實措施，內容均提及了房地產行業。其中，央行和銀保監會均強調，要優化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。

億翰智庫認為，由于需求端的政策是本輪政策的勝負手，而限貸政策是其中最為關鍵的一環，伴隨中央高層會議頻頻發聲“穩樓市”，預計5月份將會有更多二線城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認房又認貸、降低首付比例和房貸利率等方式，保障剛性和改善性住房需求的釋放。

不過，也有業界人士對于接下來熱點城市是否會進一步加大放寬“三限”門檻持謹慎態度。

李宇嘉表示，首先，非熱點城市和部分熱點城市目前已對“三限”進行優化，這些政策會在之后一段時期內形成疊加效應。是否有更多熱點城市跟進還需觀察非熱點城市樓市限制性政策退出后，市場的穩定程度;其次，熱點城市短期樓市下行，需考慮疫情影響，當下國家已對疫情紓困方面做出響應部署，這些政策是否會在今年下半年形成疊加效用，也是需要有長期的、統籌兼顧的考慮。