保障性租賃住房建設駛入快車道 房企如何搭上“順風車”？

近年來，保障性租賃住房作為房地產熱詞，已成為“十四五”時期住房建設領域的重點任務之一。

加快建設保障性租賃住房，一方面可以解決新市民和青年人的住房問題;另一方面，也是提高城市競爭力、實現可持續發展的必然要求。

根據住建部公布的數據，2021年在人口流入較多的40個重點城市已籌集保障性租賃住房94.2萬套，預計可以解決近300萬新市民、青年人的住房困難，初步形成了多主體發展保障性租賃住房的良好態勢。

近日，住建部在國新辦舉行的新聞發布會上表示，2022年將繼續大力增加保障性租賃住房的供給。從目前的統計看，全國將新籌集240萬套。

如果按照這一情況，今年保障性租賃住房的建設力度將比去年有著較大增長，其增長幅度將超過1.5倍。

加大金融支持力度

面對如此大規模建設保障性租賃住房，資金如何籌措，也是行業關注的焦點。

為此，2月25日，銀保監會、住建部聯合印發《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，要求各類銀行保險機構發揮機構優勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產品和服務。

《指導意見》提出，國家開發銀行、商業銀行、保險機構、信托公司等，要充分發揮優勢，立足自身業務特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。把握保障性租賃住房融資需求特點。銀行保險機構根據自持類和非自有產權類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。

事實上，國務院辦公廳于2021年6月發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》中曾明確提出，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;同時，支持銀行業金融機構發行金融債券，支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放和建設運營。

除金融機構的支持外，近年來通過財政資金和投資基金也是建設保障性租賃住房資金的來源之一。

2021年5月20日，國家發改委印發《保障性租賃住房中央預算內投資專項管理暫行辦法》。這也意味著，中央預算內投資新增了保障性租賃住房專項。同年7月2日，國家發改委下發《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房(包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目)納入到試點申報項目名單中。

通過多種渠道增加保障性租賃住房建設的資金來源，足見高層對于解決新市民和青年人的住房問題，可謂用心良苦。

推動相關配套措施盡快落地

另外，從地方層面來看，目前全國多地已經將發展保障性租賃住房作為地方住房建設的重要任務，在地方出臺的“十四五”規劃等文件中，明確提出要加大保障性租賃住房的建設力度。

而此次發布的《指導意見》，也對各地明確提出要求。

一是，推動保障性租賃住房相關配套措施盡快落地。各地要盡快出臺發展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

二是，加強保障性租賃住房項目監督管理。各地要加快建立健全住房租賃管理服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構優惠政策行為。

三是，做好項目準入管理。各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構共享本地區保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構公布合格住房租賃企業名單和企業經營信息，為銀行保險機構開展業務提供支持。

銀保監會有關部門負責人表示，將多措并舉，引領銀行保險機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，進一步加強對保障性租賃住房發展的金融支持。支持銀行業金融機構發行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。同時明確，保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。加強風險管控，防范好相關金融風險。

對此，中房研協分析認為，目前保障性租賃住房在住房保障體系中具有重要地位，是解決大城市住房突出問題的重要路徑，保障性租賃住房或成為2022年樓市新亮點，房企可以從自身戰略規劃出發，積極把握此類信貸機會。

房企如何搭上“順風車”？

在政策支持和市場需求的支撐下，保障性租賃住房也為房地產企業的發展帶來了新的機遇。

根據中信證券此前的評估，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800-900 萬套之間，對應的新增建筑面積或在 4-4.5 億平方米，對應的開發投資將在 1.7 -1.9 萬億元，預計 2022 年投資將超過 4000億元，拉動房地產投資3個百分點。

作為房地產市場主體，房企如果能夠憑借自身優勢參與其中，或將為業務發展打開新的局面。

克而瑞研究中心此前發布的一份報告，指出了房企切入保障性租賃住房領域的兩大路徑：一是，通過“改租”、“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接;二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產服務。

根據此前發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設保障性租賃住房、市場中現存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統。

克而瑞研究中心認為，目前對于房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體運營和盈利都面臨了困境，同時這些項目也圈定了企業部分資金，影響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項目，有利于盤活存量資產。同時也能夠增加保障性租賃住房的供應，協助地方完成目標任務，作為參與主體分享稅收、補貼、融資等政策紅利。

克而瑞研究中心指出，保障性租賃住房的建設運營方一般為地方政府平臺公司，目前進入“增量提速”階段，后期運營管理效率尤為重要。地方政府平臺市場化運作水平整體相對偏低，可能會影響到項目進程，這也為引入房企合作提供了契機。房企與這些公司進行業務對接，在項目運營管理上進行合作，對于房企來說也打通了輕資產服務輸出的一條通道。(亞晨)