多城土拍規(guī)則放松 土地市場(chǎng)熱度回升并不明顯

接近年底，今年的集中供地也漸近尾聲。近日，寧波市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布32宗地塊出讓意向預(yù)申請(qǐng)公告，值得注意的是，本次寧波供地規(guī)則有所調(diào)整，最受關(guān)注的是出讓價(jià)款繳納時(shí)間延期。

自土地集中供應(yīng)以來(lái)，土拍市場(chǎng)上發(fā)生了諸多變化，資金承壓、銷(xiāo)售限價(jià)等因素作用下，房企拿地積極性不同以往。為了吸引企業(yè)拿地，多地在第三批集中供地中對(duì)出讓規(guī)則做出調(diào)整，但從目前完成第三批集中供地出讓的城市來(lái)看，土地市場(chǎng)熱度回升并不明顯。

全年供地計(jì)劃完成率剛剛過(guò)半 寧波調(diào)整規(guī)則為房企“減負(fù)”

12月7日，《寧波市自然資源和規(guī)劃局國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓意向預(yù)申請(qǐng)公告》發(fā)布，根據(jù)公告，寧波本批次將集中出讓32宗地塊，包括住宅商住地塊25宗、租賃住宅用地2宗、安置用地5宗，總出讓面積約140.86公頃。

其中關(guān)于土地款延期的內(nèi)容引起市場(chǎng)關(guān)注。公告顯示，若被出讓人接受的意向預(yù)申請(qǐng)人競(jìng)得該預(yù)申請(qǐng)地塊的，第二期出讓價(jià)款繳納時(shí)間可在地塊正式出讓公告規(guī)定的時(shí)間基礎(chǔ)上延期4個(gè)月。另外，本次寧波集中供地還對(duì)部分地塊新房限價(jià)做出調(diào)整，據(jù)了解，第二批集中供地流拍轉(zhuǎn)入第三批的地塊中多宗上調(diào)了毛坯房限價(jià)。

寧波本次土拍規(guī)則的調(diào)整，與第二批集中供地的冷清收?qǐng)鲇休^大關(guān)聯(lián)。

11月3日、4日，寧波第二批集中供地出讓完成，相較于第一批次29宗地塊全部順利出讓、19宗地塊觸達(dá)地價(jià)上限的“火熱”場(chǎng)面，第二批集中供地?zé)岫却蟠笙陆担?6宗地塊僅成交28宗，且成交地塊中25宗為底價(jià)成交，剩余18宗地塊因無(wú)房企出價(jià)而流拍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這一結(jié)果是土地市場(chǎng)整體熱度下降、限房?jī)r(jià)等因素共同作用下產(chǎn)生的。

此外，寧波市第二批集中供地中央企、國(guó)企成為拿地主力。中指研究院寧波分院總經(jīng)理李嵩表示，寧波的情況基本上和全國(guó)大部分集中供地城市一致，在市場(chǎng)限購(gòu)、限貸以及土地限價(jià)情況下，寧波整體房地產(chǎn)市場(chǎng)包含新房二手房市場(chǎng)均下行明顯，民營(yíng)房企對(duì)市場(chǎng)利潤(rùn)預(yù)期下降，拿地積極性較第一批次明顯降低，于是第二批次集中供地成為了央企、國(guó)企的主場(chǎng)。

第二批集中供地遇冷，也導(dǎo)致了寧波市本年度土地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低。根據(jù)《寧波市區(qū)2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2021年寧波市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地581.92公頃，而寧波市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月4日，寧波市區(qū)涉宅用地成交面積共計(jì)293.66公頃，僅完成今年供地計(jì)劃的50.5%。

李嵩認(rèn)為，第三批集中供地規(guī)則的調(diào)整，釋放出寧波市土地主管部門(mén)從政策端提振市場(chǎng)熱度的想法，結(jié)合央行降準(zhǔn)等金融端利好消息，寧波的土地市場(chǎng)熱度應(yīng)會(huì)有所恢復(fù)。

對(duì)于寧波市第三批集中供地的情況，李嵩預(yù)計(jì)，土地限價(jià)以及資金付款等壓力的減緩，包括金融端監(jiān)管端的部分調(diào)整，三批次土拍較二批次情況會(huì)有所回升，至少不會(huì)出現(xiàn)完全以央企、國(guó)企為主的情況。同時(shí)，從企業(yè)土地儲(chǔ)備來(lái)看，房企目前待開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備已存在不足現(xiàn)象，會(huì)有部分二批次未拿地企業(yè)在三批次加入競(jìng)爭(zhēng)。

多城土拍規(guī)則放松 熱點(diǎn)城市投資機(jī)遇較大

從整個(gè)土地市場(chǎng)來(lái)看，寧波并不是個(gè)例。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，第二批集中供地中，除寧波、鄭州之外的20城共計(jì)流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%，首批次這一數(shù)據(jù)為6.5%。面對(duì)土地流拍、房企“躺平”的狀況，多座試點(diǎn)城市也如寧波一般，在第三批集中供地中優(yōu)化出讓規(guī)則，降低拿地門(mén)檻。

據(jù)了解，重慶、武漢等城市競(jìng)拍規(guī)則有所改變，以重慶為例，在第二批次土地競(jìng)拍中，多宗地塊采用達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房的規(guī)則，而第三批多宗地塊將這一規(guī)則調(diào)整為“競(jìng)價(jià)+搖號(hào)”;杭州則取消了一年以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的條件，同時(shí)取消了同一集團(tuán)成員企業(yè)參加同一公告中地塊競(jìng)買(mǎi)宗數(shù)不大于5宗的限制。

部分城市則放松了對(duì)新房售價(jià)的限制。其中廣州對(duì)部分此前流拍的地塊起拍價(jià)進(jìn)行了下調(diào)，而在第二批集中供地中實(shí)行限房?jī)r(jià)政策的南沙區(qū)與黃浦區(qū)在第三批集中供地中取消了這一政策;杭州、長(zhǎng)沙等地對(duì)于新房售價(jià)的限制也有所放寬;另外，部分城市對(duì)地塊起始樓面價(jià)進(jìn)行了下調(diào)，對(duì)房企而言這也是一重利好。

調(diào)低保證金比例也是為房企“減負(fù)”的一個(gè)重要手段。以杭州為例，其在第二批集中供地中要求競(jìng)買(mǎi)單位須足額繳納20%競(jìng)買(mǎi)保證金后方可參與競(jìng)買(mǎi)，而在第三批集中供地中恢復(fù)了“勾地”政策，預(yù)約申請(qǐng)保證金僅為地塊起始價(jià)的10%。

目前，上海、深圳、廣州、南京、成都等城市已完成第三批集中供地出讓。城市間對(duì)比來(lái)看，出讓規(guī)則未進(jìn)行明顯調(diào)整的部分城市，第三批集中供地成交情況依舊不容樂(lè)觀，個(gè)別城市流拍率較此前有所上升。進(jìn)行規(guī)則調(diào)整的城市情況則有所轉(zhuǎn)變，流拍率較第二批有所下降，其中無(wú)錫、深圳、上海出讓地塊全部成交。

不過(guò)，盡管規(guī)則調(diào)整之后土地流拍率降低，但從成交價(jià)格來(lái)看，土地溢價(jià)率普遍較低，底價(jià)成交地塊占比較高，其中廣州13宗成功出讓地塊均為底價(jià)成交，重慶23宗成功出讓地塊有20宗底價(jià)成交。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土拍規(guī)則調(diào)整的效果還沒(méi)有明顯顯現(xiàn)，土地市場(chǎng)依舊比較疲軟，壓力比想象中可能要大。

本月內(nèi)，北京、天津、杭州等城市第三批集中供地將會(huì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，規(guī)則調(diào)整能否刺激房企拿地的積極性還有待驗(yàn)證。嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱點(diǎn)城市有較大市場(chǎng)機(jī)遇，目前地價(jià)不高，在規(guī)則調(diào)整的現(xiàn)狀下，房企投資機(jī)會(huì)還是比較大的。“盡管大環(huán)境是降溫的，但部分城市拿地優(yōu)勢(shì)也比較多。”(記者 門(mén)庭婷)